Der Bauträger errichtet eine Wohnanlage, es erfolgt die Teilung des Wohnungseigentum, eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht und Jahre später sollen Mängelrecht am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger erhoben werden, der sich, so jedenfalls regelmäßig, auf Verjährung der Ansprüche beruft. Dieser Ablauf schildert einen typischen Fall im Wohnungseigentumsrecht.
Was war geschehen:
Die Beklagte ließ im Jahr 2003 auf einem ihr gehörenden Grundstück in M. durch eine Generalunternehmerin eine Wohnanlage errichten, um später Eigentumswohnungen zu veräußern. Mit Teilungserklärung vom 16. Januar 2004 teilte sie das Grundstück in 81 Miteigentumsanteile, davon 30 Wohnungen und 51 Tiefgaragenplätze. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnanlage erfolgte am 16. Februar 2004 durch den von der Beklagten bevollmächtigten Sachverständigen R.
Ab April 2004 wurden nach und nach einzelne Eigentumswohnungen verkauft. Andere Eigentumswohnungen wurden vom Eigentümer vermietet. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Gemeinschaftseigentum Mängel.
Später wurden auch die zunächst vermieteten Wohnungen verkauft. Gegenstand dieser Verträge war dass der „Verkäufer das Kaufobjekt einschließlich Einbauten frei von Sachmängeln zu verschaffen hat, soweit nachfolgend nichts anderes vereinbart ist“.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte durch Klageerhebung am 6. September 2011 Beseitigung der Mängel. Hierzu wurde sie durch Beschluss vom 10. Mai 2011 von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt. Die Beklagte vertrat die Auffassung, die Ansprüche seien spätesten 5 Jahre nach 2004 verjährt.
Der BGH (BGH Urt. v. 25.02.2016, Az.: VII ZR 156/13) entschied im konkreten Fall, eine Verjährung liege nicht vor.
Warum?
1. Zunächst machte die WEG Ansprüche der Käufer aus ihren Kaufvertragen geltend. Hiernach war das Kaufobjekt einschließlich Einbauten frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Kaufverträge wurden teilweise bis 2007 geschlossen, so dass Verjährung im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht eingetreten sei.
2. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432) kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Das ist vorliegend geschehen.
3. Die Ansprüche seien zudem kaufvertragliche Ansprüche und keine Ansprüche aus einem Werkvertrag.
4. Eine gleichfalls in den Kaufverträgen aufgenommene Klausel, wonach der Käufer anerkenne, dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt sei unwirksam.
5. Die hier in Betracht kommenden nicht verjährten Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge seien jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtet. Diese sei in den Kaufverträgen entsprechend enthalten.
Ungeklärte Probleme:
Der BGH entscheidet weiterhin nicht, ob die Ansprüche der Käufer nur im Umfang ihrer Miteigentumsanteile bestehen.
Der BGH klärt nicht abschließend, ob Ansprüche wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen sich nach Werkvertragsrecht richtet, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein. Dies wurde vor der Schuldrechtsreform so gesehen und eine Entscheidung ob dies auch nach der Schuldrechtsreform gelte, gibt es noch nicht. Der BGH gibt aber eindeutig zu erkennen, dass er seine damalige Rechtsauffassung auch für Fälle nach der Schuldrechtsmodernisierung beibehält.
Fazit:
Solange auch nur ein Eigentümer nicht verjährte Ansprüche gegen den Bauträger auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche an sich ziehen und gegen den Bauträger geltend machen.