Ausschlussfrist Betriebskostenprüfung umfasst alle Positionen…

…auch solche, die nicht umgelegt werden können.

Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Mai 2016, Az.: VIII ZR 209/15) war ein in unserer Praxis nicht selten vorkommender Fall. Der Vermieter war Wohnungseigentümer und erhielt von der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Jahresabrechnung. Diese gliederte sich wie häufig auf in einen Teil mit „umlegbaren Kosten“ und einem Teil mit „nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“. Letztere umfassten u. a. Instandhaltungskosten und Kosten der Verwaltung.

Welche Kosten im Mietrecht umgelegt werden können bestimmt sich nach § 1 Betriebskostenverordnung. Betriebskosten sind insbesondere die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

In der Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer werden stets mehr Kostenpositionen auf die Eigentümer umgelegt, als auf einen Mieter umgelegt werden können, bspw. die Kosten der WEG Verwaltung.

Der Vermieter in dem Rechtsstreit legte dem Mieter nunmehr seine Jahresabrechnung der WEG vor und bat um Nachzahlung (hierbei ließ der Vermieter zudem noch weitere geleistete Vorauszahlungen unberücksichtigt).

Der Mieter erhielt die Abrechnung und zahlte zunächst, rügte jedoch die unberücksichtigten Vorauszahlungen sowie die Umlage von nicht umlegbaren Kostenpositionen. Die Rüge erfolgte mehr als ein Jahr nach Erhalt der Abrechnung.

Der BGH entschied, dass Einwendungen gegen die nicht berücksichtigten Vorauszahlungen ausgeschlossen seinen. Zudem entschied der BGH die strittige Frage dahingehend, dass die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch für die Einwendung des Mieters gilt, die Abrechnung enthalte Positionen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien.

Zwar konnte sich im vorliegenden Fall der Mieter aufgrund einer Besonderheit des Falls retten und dem Vermieter war es verwehrt, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen. Der Fall zeigt aber, dass Fristen und auch die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen mit großer Aufmerksamkeit bedacht werden sollten.

RA Kuschert

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Kategorie: BetriebskostenWohnungseigentum

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