Baumfällkosten nun doch Betriebskosten!

 

 

Nettokaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten

 

In der Regel müssen Mieter monatlich „Dreierlei“ Dinge zahlen:

1. Nettokaltmiete: Darin versteht der Jurist die pure Grundmiete, die für die Überlassung der Mietsache gezahlt wird, also meistens Wohnräume oder Gewerberäume. Mit Umsatzsteuer hat das „Netto“ hierbei nichts zu tun. Nettokaltmiete meint allein die Miete ohne irgendwelche weiteren Vorauszahlungen.
2. Betriebskostenvorauszahlung: Mieter leisten in der Regel eine monatliche Vorauszahlung auf die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehenden Kosten. Für diese Betriebskosten gibt es mit der „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten“ (Betriebskostenverordnung oderabgekürzt: BetrKV) eine eigene rechtliche Grundlage. Darin können Miete sehr einfach ermitteln, welche Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
3. Heiz- und Warmwasserkosten: Zu den Betriebskosten kommen auch noch die Kosten für die Erzeugung von Wärme und warmes Wasser hinzu. Auch hierfür zahlt der Mieter monatlich eine Vorauszahlung. Auch hierfür gibt es mit der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung, oder Kurz: HeizkostenV) eine eigene rechtliche Grundlage.

 

Mischmasch

 

Nicht selten werden Betriebskosten und Heiz- und Warmwasserkosten zusammen gemischt. Der Mieter zahlt dann nur einen monatlichen Betrag zu der Nettokaltmiete. Ob Vermieter eine gemeinsame Vorauszahlung verlangen oder diese nach Betriebskosten und Heiz- und Warmwasserkosten auftrennen, ist am Ende des Tages egal. Es handelt sich letztendlich nur um eine Berechnungsmethode. Am Ende des Abrechnungsjahres erhält der Mieter in der Regel getrennt eine „Betriebskostenabrechnung“ und eine „Heizkostenabrechnung„.

 

Abrechnung

 

Mieter erhalten nach Ablauf des Abrechnungsjahres (meist vom 1.1. bis 31.12) spätestens nach 1 Jahr eine Abrechnung über die Betriebskosten und über die Heiz- und Warmwasserkosten. Darin werden dann die konkret entstandenen Kosten des Eigentümers aufgelistet, auf die einzelnen Wohnung verteilt und mit den Vorauszahlungen verrechnet. Hieraus entsteht dann entweder eine Nachzahlungspflicht oder ein Guthaben.

 

Was hat es mit dem Baum nun auf sich?

 

Die Kosten für die Gartenpflege sind Betriebskosten und damit umlegbar. Es war bisher streitig, ob Kosten für die Fällung eines Baumes vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen oder ob der Vermieter die Kosten alleine zu tragen hat. Denn bei den Betriebskosten soll es sich ja nur um die laufenden Kosten für den Betrieb des Gebäudes halten. Betriebskosten sind also Ausgaben, die regelmäßig wiederkehren. Meist jährlich. Es sind aber auch größere Zeiträume denkbar. Betriebskosten sind damit keine Kosten, die nur einmal anfallen.

Keine Betriebskosten sind Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, also Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen für defekte Einrichtungsgegenstände. In der Vergangenheit wurde bei Baumfällarbeiten angenommen, dass es sich hierbei

1. nur um einmalige Kosten handelt und
2. das Fällen eines morschen oder abgestorbenen Baumes eine Instandsetzungsarbeit sei.

Daher, so wurde angenommen, können diese „einmaligen“ Kosten für das Fällen eines Baumes nicht auf die Mieter umgelegt werden.

 

Bundesgerichtshof hat nun entschieden – zu Lasten von Mietern

 

Jetzt hat der Bundesgerichtshof diese Streitfrage ein für allemal geklärt (BGH, Urt. V. 10.11.2021, Az.: VIII ZR 107/20):

Die Kosten für das Fällen eines Baumes müssen die Mieter tragen!

Im konkreten Fall ging es um die Fällung einer großen Birke und Kosten hierfür in Höhe von insgesamt EUR 2.494,24. Auf den klagenden Mieter entfielen Kosten in Höhe von EUR 415,29. Der Vermieter musste die Birke entfernen, weil sie morsch war.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung mit dem Hinweis auf den Wortlaut der Betriebskostenverordnung.  In § 2 Nr. 10 BetrKV wird die Umlage von Kosten für die Gartenpflege geregelt. Der Verordnungsgeber hat hierzu geregelt, dass die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umlegbar seien. Der Bundesgerichtshof schließt hieraus, dass auch Bäume „Gehölze“ sind. Wenn ein Baum daher abgestorben und erneuert werden muss, können die Kosten nach dem Wortlaut Verordnung also umgelegt werden, so der Bundesgerichtshof.

Ob der Verordnungsgeber wirklich auch eine so erhebliche Maßnahme wie die Entfernung eines großen Baumes gemeint hat, bleibt fraglich.

 

Es gib (vielleicht) einen kleinen Ausweg

 

Der Bundesgerichtshof führt kurz aus, dass der Vermieter gehalten sein könnte, die erheblichen Kosten für die Baumfällung auf mehrere Jahre zu verteilen. In dem vorliegenden Fall kam es hierauf zwar nicht an. Dennoch ließ es sich der Bundesgerichtshof nicht nehmen, mit einem Fingerzeig auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Bereits im Jahr 2009 hatte der Bundesgerichtshof auf eine solche Möglichkeit hingewiesen (BGH, Urt. V. 11.09.2009, Az.: VIII ZR 221/08). Diese Frage dürfte daher künftig Relevanz erhalten, wenn Mieter eine entsprechende Einwendung fristgemäß erheben. Vermieter sollten überlegen, ob sie die Kosten auf mehrere Jahre verteilen, jedenfalls bei sehr hohen Kosten.

 

Nicht einfach zu erkennen!

 

Es muss darauf hingewiesen werden, dass auch künftig kein eigenen Position „Baumfällung“ in den Betriebskostenabrechnungen auftauchen wird. Die Kosten für eine Baumfällung werden sich in der Kostenposition „Gartenarbeiten“ o. ä. verstecken. Mieter können diese Kosten daher nur erkennen, wenn sie Einsicht in die Rechnungsunterlagen nehmen. Hierzu sind die Mieter berechtigt, aber auch verpflichtet. Die Einsicht muss innerhalb der Jahresfrist erfolgen. Nach Ablauf der Jahresfrist ist der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen. Die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung hat daher stets auch eine Einsichtnahme in die Belege zu beinhalten. Sonst ist eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung sinnlos!