Beschlüsse müssen verkündet werden!
Die Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften findet hauptsächlich durch Beschlüsse statt. Hierzu treffen sich die Eigentümer in einer eigens mit Tagesordnung anzuberaumenden Wohnungseigentümerversammlung und fassen dort ihre Beschlüsse durch Abstimmung. Als Alternative hierzu kann auch ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Hierzu muss jedoch jeder Eigentümer schriftlich zustimmen. Es ist also Einstimmigkeit erforderlich, damit der Beschluss wirksam wird. Doch wann kommt der Beschluss rechtlich zustande?
Kurz gefasst:
Nein! Ein Beschluss muss vom Verwalter verkündet werden. Insbesondere im Umlaufbeschlussverfahren reicht die schriftlichen Zustimmung aller Eigentümer alleine noch nicht aus! Der Beschluss im Umlaufbeschlussverfahren muss vom Verwalter auch noch durch Mitteilung des Ergebnisses an alle verkündet werden.
Der Fall:
In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall wollte ein Eigentümer die zu seiner Wohnung gehörenden Dachgauben baulich verändern. Die Zustimmung der Gemeinschaft sollte hierzu im Umlaufbeschlussverfahren eingeholt werden. Der Verwalter übersendete hierzu den Wohnungseigentümern den Beschlussantrag. Jeder Eigentümer hatte die Möglichkeit, bis zum 08.03.2013 schriftlich seine Zustimmung zu erklären. Bis auf einen Eigentümer stimmten alle Eigentümer dem Beschluss zu. 4 Tage nach Ablauf der Annahmefrist änderte er seine Meinung und stimmte nun mit „Ja„. Der Verwalter wendete sich nun erneut an die Eigentümer und teilte mit, dass der Beschluss als angenommen gelte, wenn niemand bis zum 24.03.2013 widerspreche.
Es widersprach kein Eigentümer. In der Folgezeit führte der das Beschlussverfahren initiierende Eigentümer seine geplanten Gaubenarbeiten durch. Hiergegen wendete sich nunmehr ein anderer Eigentümer und meinte, es handele sich um einen Schwarzbau.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung vom 06.07.2019 (Az.: V ZR 221/17) aus, dass die Umbaumaßnahmen tatsächlich ohne Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgt waren. Somit lag tatsächliche ein Schwarzbau vor. Der Verwalter hatte das Zustandekommen des Beschlusses nicht verkündet. Ein Beschluss wurde im Rechtssinne somit nie gefasst. Der Verwalter hätte das Zustandekommen des Beschlusses feststellen müssen und das Ergebnis allen Eigentümern mitteilen müssen. Dies hat der Verwalte jedoch versäumt. Die Mitteilung des Verwalters, der Beschluss käme zustande, wenn niemand bis zum 24.03.2013 widerspreche, reicht nicht aus. Ein Beschluss konnte hiermit nicht rechtswirksam zustande kommen. Die Gaubenarbeiten sind daher ohne Beschluss vorgenommen worden und damit rechtswidrig.
Für die Praxis:
Die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist sehr formalistisch. Die Eigentümer tun gut daran, die Formalien der Beschlussfassung genau einzuhalten. Auch der Verwalter sollte hierauf stets besonderen Wert legen und auf die Einhaltung der Formalitäten bestehen. Soll am Gemeinschaftseigentum etwas verändert werden, ist zuvor die Zustimmung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung einzuholen. Ein Beschluss wird nicht bereits in dem Moment gefasst, in dem alle Eigentümer oder die Mehrheit zustimmen. Es ist zusätzlich erforderlich, das der Versammlungsleiter oder der Verwalter das Beschlussergebnis auch „verkündet“.
Dies geschieht beispielsweise praktisch durch die schriftlicher oder wörtlicher Erklärung: „Ich stelle fest, dass der Beschluss damit zustande gekommen ist!„
Wichtig:
Die Monatsfrist zur Beschlussanfechtung beginnt in diesem Moment an zu laufen. Auf den Zeitpunkt der Zusendung des Protokolls kommt es nicht an!
Da Baumaßnahmen häufig mit erheblichen Investitionen verbunden sind, sollte man mit dem Beginn der Bautätigkeit bis zur Bestandskraft des Beschlusses abwarten, wenn dies möglich ist. Der Beschluss wird bestandskräftig, wenn nicht binnen 1 Monat nach Beschlussanfechtung von einem Eigentümer die Beschlussanfechtungsklage erhoben wurde.