Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag – AGB Prüfung

Auch in Gewerberaummietverhältnis werden die Kosten für den „Betrieb der Mietsache“ (Betriebskosten) umgelegt. Da auch Mietverträge im Gewerberaum einer AGB Kontrolle unterliegen, stellt sich die Frage, wer die Betriebskosten bei Unwirksamkeit der Vereinbarung zahlen muss. Weiterhin stellt sich die immer wiederkehrende Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, falsche Abrechnungen mittels neuer Abrechnung korrigieren zu müssen.

Was war geschehen?

Die Parteien vereinbarten in dem Gewerberaummietvertrag dass der Mieter „alle umlagefähigen Nebenkosten“ einschließlich dreier beispielhaft aufgeführten Kosten (Straßenreinigung, Abwassergebühren, Schornsteinfeger) nach dem anteiligen Verhältnis der Miet- zur Gesamtfläche tragen muss. Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten ab. Die Abrechnung war zwar formelle korrekt, wies aber inhaltliche Fehler auf. Der Mieter wollte die Nachzahlungen nicht leisten. Er vertrat die Auffassung, dass die Vereinbarung intransparent nach einer AGB Prüfung und damit insgesamt unwirksam sei. Daher sei keine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart worden. In der Folge wären auch gar keine Betriebskosten zu zahlen. Hilfsweise begehrte der Mieter eine Neuabrechnung, da die erste Abrechnung Fehler aufwies.

Wie entschied das Gericht?

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az.: 2 U 142/17) sprach dem Begehren des Mieters keinen Erfolg zu:

1. Die Vereinbarung, dass der Mieter „alle umlagefähigen Nebenkosten“ einschließlich dreier beispielhaft aufgeführten Kosten (Straßenreinigung, Abwassergebühren, Schornsteinfeger) zu tragen habe, ist für eine vertragliche Umlage der Betriebskosten völlig ausreichend. Bei einer solchen Vereinbarung sei eindeutig zu erkennen, dass der Mieter alle Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen habe.

2. Selbst wenn eine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten unwirksam sei, führt dies aber nach Ansicht des Gerichts mitnichten dazu, dass der Mieter gar nichts zahlen muss. Denn wenn die Parteien eine Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbart und beziffert hätte, wäre diese vom Mieter in jedem Fall zu zahlen. Entweder als Pauschale für die anfallenden Betriebskosten oder als sog. Inklusivmiete, also als Warmmiete inklusive aller Betriebskosten.

3. Wenn der Vermieter materielle fehlerhaft abrechnet, hat er seine Abrechnungspflicht erfüllt. Der Mieter kann dann keine weitere Abrechnung verlangen. Der Vermieter schulde keine inhaltlich richtige Abrechnung, er schulde nur eine Rechnungslegung, also eine Darstellung eines Rechenvorgangs und eines Rechenergebnisses. Der Mieter könne Positionen, deren Umlage nicht vertraglich vereinbart wurden oder die nicht durch Rechnungen nachgewiesen wurden, einfach streichen.

Für die Praxis:

Die Prüfung der Betriebskosten erfolgt vereinfacht in 4 Schritten:

1. Ist die Abrechnung grundsätzlich nachvollziehbar (formelle Wirksamkeit)?
   Falls Nein: Es liegt keine Abrechnung vor!
2. Wurde die Umlage aller Positionen im Mietvertrag vereinbart?
   Falls Nein: Die jeweiligen Positionen müssen nicht gezahlt werden!
3. Sind alle Positionen durch Rechnungen und / oder Leistungskataloge nachgewiesen?
   Falls Nein: Die jeweilige Position muss nicht gezahlt werden!
4. Auf der Grundlage der Beantwortung der vorangegangenen Fragen wird eine eigene Berechnung der Betriebskosten erstellt und dem Vermieter die Nachzahlung ausgezahlt oder vom Vermieter das Guthaben zurückgefordert.