Betriebskosten: Wenn der Wärmezähler fehlt

Die Theorie

In den Betriebskosten sind auch die Kosten für die Heizungsanlage enthalten. Diese sorgt gleichzeitig für warme Wasser und für eine Beheizung der Räume. In der Regel gibt es nur eine Heizung, die sowohl das Wasser erwärmt als auch die Heizkörper erhitzt. Doch welche Menge des Energieträgers (Öl, Gas etc.) wird für die Erwärmung des Wassers und für die Beheizung der Räume verwendet? Hierfür schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass ab dem 31. Dezember 2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu bestimmen ist.

Fehlt jedoch ein Wärmezähler, kann die für jeden Heizkreislauf genutzte Energie nur mittels einer komplizierten mathematischen Formel berechnet werden (siehe § 9 Abs. 2 HeizkostenV). Da hiermit jedoch eine genaue verbrauchsabhängige Kostenberechnung nicht möglich ist, hat der Mieter bei Fehlen eines Wärmezählers Nachteile. Es stellt sich die Frage, ob der Mieter daher die Betriebskostenabrechnung kürzen darf. Hierzu regelt § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 Prozent wenn die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Folgende Frage stellt sich: Fehlt es an einer verbrauchsabhängigen Berechnung wenn ein Wärmezähler nicht eingebaut ist? Denn auch ohne Wärmezähler werden ja in der Regel der Verbrauch an Wasser und die Nutzung der Heizkörper mit Zählern gemessen.

Der Fall

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.06.201, Az.: 67 S 101/17) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Die klagenden Mieter verlangen Überzahlungen, die sie auf die Betriebskostenabrechnung des beklagten Vermieters geleistet haben zurück. An der Heizungsanlage waren keine Wärmezähler angebracht. Dadurch konnte nicht mehr ermittelt werden, wie viel Energie und Kosten für die Warmwasserversorgung und für die Beheizung der Wohnräume aufgebracht wurden. Die Mieter gingen davon aus, dass ihnen hierdurch das gesetzliche Kürzungsrecht von 15 Prozent zustehen würde. Sie verlangten die geleistete Überzahlung vom Vermieter zurück.

Das Landgericht entschied gegen die Mieter. Ein Kürzungsrecht stünde den Mietern nicht zu. Denn ein Kürzungsrecht steht dem Mieter nur zu, wenn entgegen der Vorschrift nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei. Vorliegend sei jedoch nur die genaue Verteilung der Kosten auf die getrennten Heizkreisläufe (Warmwasser und Beheizung) nicht erfolgt. Ansonsten sei verbrauchsabhängig abgerechnet worden. Für einen solchen Fehler in der Abrechnung käme das Kürzungsrecht nicht zur Anwendung. Die Abrechnung sei auch ohne Messung durch einen Wärmezähler als verbrauchsabhängig anzusehen.

Die Praxis

Die Streitfrage bleibt weiter bestehen. Nunmehr hat sich, soweit ersichtlich, erstmals ein Gericht mit dieser Frage und Problemstellung beschäftigt. Liegt noch eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, auch wenn ein Wärmezähler nicht installiert ist? Das Landgericht Berlin geht davon aus, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Ob dies auch von anderen Gerichten so gesehen wird bleibt abzuwarten. Es gibt auch Gegenauffassungen hierzu.

Vermieter sollten daher einen Wärmezähler einbauen. Hierzu besteht seit dem 01.01.2014 ohnehin eine Pflicht, die der Mieter einfordern kann. Mieter können auch weiterhin die Ansicht vertreten, dass ihnen ein Minderungsrecht von 15 Prozent zusteht, wenn ein Wärmemengenzähler nicht eingebaut wurde. Zudem sollen Mieter auch den Einbau einfordern können (ebenfalls noch nicht gerichtlich entschieden).