Betriebskostenabrechnung – Wärmezähler

Die rechtliche Ausgangslage

Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist seit dem 31. Dezember 2013 bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu messen. Gemeint sind damit nur Heizungsanlagen die sowohl für die Erwärmung des Wassers als auch für die Raumwärme betrieben werden. Eine Heizungsanlage bedient somit die beiden “Heizkreisläufe”. Dennoch muss nach dem Gesetz die aufgewendete Energie (Öl, Gas etc.) für beide Kreisläufe separat berechnet werden. Dies soll durch Wärmezähler geschehen.

Manchmal fehlt jedoch ein Wärmezähler, weil schlicht vergessen wurde diesen nachzurüsten oder weil die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann. Nur im letzten Fall erlaubt das Gesetz eine alternative Berechnung der Aufteilung durch folgende komplizierte Formel:

Q = 2,5 · kWh  · V · (tw – 10 °C)
m3 · K

 

Häufig finden Mieter die Verwendung dieser Formel in den Abrechnungen der beauftragen Abrechnungsunternehmen (z.B. Techem oder Ista).

Die Verwendung dieser Formel setzt jedoch einen unzumutbar hohen Aufwand für die Messung der Wärmemenge voraus. Wer die Installation des Wärmemengenzähler schlich vergisst, kann sich nicht auf diese Formel zurückziehen. Dies darf dem Abrechnungsunternehmen daher nicht falsch mitgeteilt werden.

Nun sieht § 12 der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % vor, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Viele Mieter aber auch Mietervereine stützen sich auf dieses Minderungsrecht, wenn kein Wärmezähler installiert ist. Zu Recht?

Die Entscheidung

Nein! Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.06.2017, Az.: 67 S 101/17) entschied, dass dem Mieter kein Kürzungsrecht zusteht. Ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV entsteht nur, wenn entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsunabhängig abgerechnet wird. Das Kürzungsrecht besteht jedoch nicht, wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist. Denn auch wenn kein Wärmezähler im vorliegenden Fall vorhanden war, wurde dennoch verbrauchsabhängig abgerechnet. Zwar wurde die Verteilung der notwendigen Energie auf beide Kreisläufe falsch berechnet. Dennoch wurde in der Abrechnung nach Verbrauch abgerechnet. Ein Kürzungsrecht steht dem Mieter daher nicht zu.

Die Folgen für die Praxis

Dem Mieter verbleibt nach dieser Rechtsprechung nur noch die Möglichkeit, die materielle Unrichtigkeit der Heiz- und Warmwasserabrechnung geltend zu machen. Dies wird ihm aber kaum gelingen, da dem Mieter die notwendigen Informationen fehlen dürften um im Prozess gehört zu werden. Letztendlich verbleibt nur die Schätzung. Ein äußerst unbefriedigender Rechtszustand!

 

By RA Kuschert

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Kategorie: BetriebskostenRechtsprechung

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