CASH BACK – Modernisierungsmieterhöhung

Mieterhöhung bis zu 10 Jahre zurückfordern!

Eine Modernisierungsmaßnahme ist für Mieter regelmäßig mit erheblichen tatsächlichen und finanziellen Belastungen verbunden. Durch die notwendigen Bauarbeiten kommt es zunächst zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Baulärm, Bauschmutz und durch die Bauarbeiten selbst. Nach Abschluss der Maßnahmen folgt dann meist eine Erhöhung der Miete, die sog. Modernisierungsmieterhöhung. Eine rechtlich einwandfreie Mieterhöhung zu gestalten ist jedoch schwierig. Häufig sind die Mieterhöhungserklärungen unwirksam. Mieter haben dann einen Anspruch, die erhöhte Miete bis zur Verjährung von 3 Jahren zurückzufordern. Unter bestimmten Umstände sogar bis zur maximalen Verjährung von 10 Jahren!

 

Die Mieterhöhungserklärung

 

Der Vermieter kann nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete durch eine Mieterhöhungserklärung einseitig erhöhen. Hierbei muss der Vermieter aber ganz genaue gesetzliche Vorgaben einhalten:

  • Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.
  • Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden.
  • Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung muss zudem eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages enthalten. Zudem muss der Vermieter eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung angeben.

Weist die Mieterhöhungserklärung darin bereits Fehler auf, ist sie unwirksam. Der Mieter kann dann die von ihm gezahlte Miete zurückfordern (LG Bremen, Urteil vom 06. Juni 2019 – 2 S 283/18).

 

Neue gesetzliche Obergrenzen

 

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf sich zudem nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Verlangt der Vermieter zu viel, muss er die Mieter zurückzahlen.

Bei geringen Mieten von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf die Miete zudem um nicht mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Beide Grenzen gelten auch für mehrere, nacheinander ausgeführte Moderinsierungen innerhalb von 6 Jahren!

Beispiel:

Im Jahr 2020 erhöht der Vermieter nach einer Fassadenmodernisierung die Miete umgerechnet um 3 EUR / Quadratmeter.

Im Jahr 2022 folgt eine weitere Modernisierung der Bäder. Jetzt erhöht der Vermieter die Miete wieder um 3 EUR / Quadratmeter. Da die Miete hierdurch nun innerhalb von 6 Jahren um 6 EUR / Quadratmeter erhöht würde, war die letzte Mieterhöhung rechtswidrig.

Rückforderung bei unwirksamer Mieterhöhungserklärung

 

War die Mieterhöhungserklärung unwirksam, kann der Mieter die erhöhte Miete für die Vergangenheit regelmäßig zurückverlangen. Häufig wird der Vermieter aufgrund eines Lastschriftverfahrens die erhöhte Miete einziehen. In diesen Fällen ist eine Rückforderung meist unbedenklich möglich. Doch auch wenn die Miete vom Mieter selbst überwiesen wird, steht einer Rückforderung kaum etwas im Weg. Nur wenn dem Mieter bekannt war, dass die Mieterhöhung fehlerhaft war, kann er die gezahlte Miete nicht zurückverlangen. Dies dürfte praktisch kaum vorstellbar sein, da der Mieter in diesem Fall in Kenntnis seiner Nichtschuld die Miete gezahlt hätte.

Bis zu 3 Jahre oder sogar bis zu 10 Jahre

 

Die Ansprüche auf Rückforderung verjähren in der Regel nach 3 Jahren. Da der Mieter aber in der Regel keine Kenntnis von seinem Recht auf Rückforderung der Miete haben dürfte, beginnt die Verjährung nie zu laufen. In diesem Fall verjährt der Anspruch erst nach 10 Jahren.

 

Damit könnten Mieter bis zu 10 Jahre in die Vergangenheit ihre Mieten zurückfordern, wenn die Mieterhöhung unwirksam war.

 

Für die Praxis

 

So umstritten Modernisierungsmieterhöhung rechtspolitisch auch sind. Ihre praktische Durchsetzung ist schwierig, da viele formale Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Da die Modernisierungsmieterhöhung auch noch durch einseitige Erklärung durchgesetzt wird, drohen bei Fehlern erheblich Rückforderungsansprüche. Überschreitet der Vermieter zudem noch die gesetzlichen Grenzen, drohen weitere Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz, welcher der Vermieter zahlen muss.

RA Kuschert

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Kategorie: Nützliche HinweiseRechtsprechung

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