Betriebskosten

Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag – AGB Prüfung

Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag – AGB Prüfung

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Auch in Gewerberaummietverhältnis werden die Kosten für den „Betrieb der Mietsache“ (Betriebskosten) umgelegt. Da auch Mietverträge im Gewerberaum einer AGB Kontrolle unterliegen, stellt sich die Frage, wer die Betriebskosten bei Unwirksamkeit der Vereinbarung zahlen muss. Weiterhin stellt sich die immer wiederkehrende Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, falsche Abrechnungen mittels neuer Abrechnung korrigieren zu müssen. Was war geschehen?   Die Parteien vereinbarten in dem Gewerberaummietvertrag dass der Mieter „alle umlagefähigen Nebenkosten“ einschließlich dreier beispielhaft aufgeführten Kosten (Straßenreinigung, Abwassergebühren, Schornsteinfeger) nach … Weiterlesen

Ohne Belegeinsicht keine Zahlungspflicht der Betriebskostennachzahlung

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Um was es geht Die Jahresabrechnung der Betriebskosten stellt regelmäßig Vermieter und Mieter vor großen Herausforderungen. Insbesondere die Positionen Heizkosten und Warmwasserkosten sind für viele Mieter und Vermieter ein Buch mit sieben Siegeln. Meist übernehmen ohnehin große Abrechnungsunternehmen die Berechnungen und überlassen den Vertragsparteien eine undurchschaubare Ansammlung von Daten auf mehreren Seiten. Während Mieter im Angesicht hoher Nachforderungen die Korrektheit dieser Abrechnungsdaten an sich bezweifeln führen Vermieter einen hohen Verbrauch an, der auf das persönliche Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen sei. … Weiterlesen

Betriebskostenabrechnung – Wärmezähler

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Die rechtliche Ausgangslage Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist seit dem 31. Dezember 2013 bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu messen. Gemeint sind damit nur Heizungsanlagen die sowohl für die Erwärmung des Wassers als auch für die Raumwärme betrieben werden. Eine Heizungsanlage bedient somit die beiden „Heizkreisläufe“. Dennoch muss nach dem Gesetz die aufgewendete Energie (Öl, Gas etc.) für beide Kreisläufe separat berechnet werden. Dies soll durch Wärmezähler geschehen. Manchmal fehlt jedoch ein Wärmezähler, weil schlicht vergessen … Weiterlesen

Betriebskosten: Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter

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Was ist geschehen? Ist als Maßstab bei der Betriebskosten die gesamte Fläche oder nur die vermietete Fläche des Objekts heranzuziehen? Mit dieser Frage musste sich das Kammergericht (Berlin) in seiner Entscheidung vom 06.06.2017 (Az.: 8 U 40/15) auseinandersetzen. Im Mietvertrag sollte sich der Anteil der eigenen gemieteten Flächen bei den Betriebskosten am Anteil der  gesamten vermieten Flächen berechnen und nicht an der gesamten Fläche des Miethauses. Sind hiernach weniger Flächen insgesamt vermietet, trägt der Mieter mit steigenden Leerflächen mehr Betriebskosten. … Weiterlesen

Betriebskosten: Wenn der Wärmezähler fehlt

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Die Theorie In den Betriebskosten sind auch die Kosten für die Heizungsanlage enthalten. Diese sorgt gleichzeitig für warme Wasser und für eine Beheizung der Räume. In der Regel gibt es nur eine Heizung, die sowohl das Wasser erwärmt als auch die Heizkörper erhitzt. Doch welche Menge des Energieträgers (Öl, Gas etc.) wird für die Erwärmung des Wassers und für die Beheizung der Räume verwendet? Hierfür schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass ab dem 31. Dezember 2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage … Weiterlesen

Die Kunst des saldierens… Fortsetzung

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In meinem Beitrag vom 06.01.2016 berichtete ich bereits über eine Entscheidung des AG Hanau zur Zulässigkeit einer Saldoklage.   Das Landgericht Frankfurt am Main konnte sich als Berufungsinstanz nunmehr in einem weiteren Fall mit Urteil vom 14.02.2017 (Az.: 2-11-S 61/16) ebenfalls mit dieser noch unentschiedenen Frage zur Saldierung beschäftigen. Das Gericht stellte sich hierbei auf die Seite des AG Hanau und sah in einer Saldoklage, die mehrere nicht gleichartige Forderungen geltend machte, ein unzulässige Klageerhebung. Der Vermieter konnte seine Rechtsauffassung … Weiterlesen

Fälligkeit des Zahlungsanspruches einer Betriebskostenabrechnung

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Die Abrechnung über die Betriebskosten ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter wiederum dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.   Darf der Mieter sich also nun 12 Monate mit der Zahlung einer Nachforderung zeit lassen, bis er die Abrechnung geprüft selbst geprüft hat?   Nein, meint das AG Saarbrücken (Beschl. … Weiterlesen

Ausschlussfrist Betriebskostenprüfung umfasst alle Positionen…

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…auch solche, die nicht umgelegt werden können. Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Mai 2016, Az.: VIII ZR 209/15) war ein in unserer Praxis nicht selten vorkommender Fall. Der Vermieter war Wohnungseigentümer und erhielt von der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Jahresabrechnung. Diese gliederte sich wie häufig auf in einen Teil mit „umlegbaren Kosten“ und einem Teil mit „nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“. Letztere umfassten u. a. Instandhaltungskosten und Kosten der Verwaltung. Welche Kosten im Mietrecht umgelegt werden können bestimmt sich nach § … Weiterlesen

Belegeinsicht

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Wer wissen will, ob seine jährliche Betriebskostenabrechnung richtig ist, muss sich die jeweiligen Belege der Abrechnungspositionen ansehen. Die Rechtsprechung akzeptiert seit jeher nicht die pauschalen Behauptungen, dass die Betriebskosten falsch sind, weil sie zu hoch seien. Wer Mängel in den einzelnen Positionen behauptet, muss zumindest darlegen, was falsch sein soll. Wer sich daher mit der Richtigkeit seiner Betriebskostenabrechnung auseinandersetzen will, muss Einsicht in die Belege nehmen. Erst hieraus lässt sich erkennen, ob die richtigen Zahlen herangezogen wurden oder ob sich … Weiterlesen