Betriebskostenabrechnung – Wärmezähler

Die rechtliche Ausgangslage Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist seit dem 31. Dezember 2013 bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu messen. Gemeint sind damit nur Heizungsanlagen die sowohl für die Erwärmung des Wassers als auch für die Raumwärme betrieben werden. Eine Heizungsanlage bedient somit die beiden “Heizkreisläufe”. Dennoch muss nach dem Gesetz die aufgewendete Energie (Öl, Gas etc.) für beide Kreisläufe separat berechnet werden. Dies soll durch Wärmezähler geschehen. Manchmal fehlt jedoch ein Wärmezähler, weil schlicht vergessen … Weiterlesen

Schönheitsreparaturenvorauszahlungen?

Die rechtliche Ausgangslage Für die Überlassung der Mietsache zahlt der Mieter die monatliche Miete. Für die Betriebskosten zahlt der Mieter eine Vorauszahlung und später die ihm nach der Abrechnung zur Last fallenden anteiligen Kosten. Das Gesetz geht davon aus, dass mit der monatlichen Miete die Nutzung der Wohnung und deren ständigen Abnutzung durch Gebrauch abgegolten sind. Der Mieter kann hiernach bei entsprechender Abnutzung seiner Wohnung vom Vermieter grds. die „Renovierung“ verlangen. Der Vermieter muss also regelmäßig die Schönheitsreparaturen wie tapezieren … Weiterlesen

Betriebskosten: Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter

Was ist geschehen? Ist als Maßstab bei der Betriebskosten die gesamte Fläche oder nur die vermietete Fläche des Objekts heranzuziehen? Mit dieser Frage musste sich das Kammergericht (Berlin) in seiner Entscheidung vom 06.06.2017 (Az.: 8 U 40/15) auseinandersetzen. Im Mietvertrag sollte sich der Anteil der eigenen gemieteten Flächen bei den Betriebskosten am Anteil der  gesamten vermieten Flächen berechnen und nicht an der gesamten Fläche des Miethauses. Sind hiernach weniger Flächen insgesamt vermietet, trägt der Mieter mit steigenden Leerflächen mehr Betriebskosten. … Weiterlesen

Betriebskosten: Wenn der Wärmezähler fehlt

Die Theorie In den Betriebskosten sind auch die Kosten für die Heizungsanlage enthalten. Diese sorgt gleichzeitig für warme Wasser und für eine Beheizung der Räume. In der Regel gibt es nur eine Heizung, die sowohl das Wasser erwärmt als auch die Heizkörper erhitzt. Doch welche Menge des Energieträgers (Öl, Gas etc.) wird für die Erwärmung des Wassers und für die Beheizung der Räume verwendet? Hierfür schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass ab dem 31. Dezember 2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage … Weiterlesen

Wer verwaltet die 2er WEG?

Das Rechtsproblem Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer Vielzahl von Eigentümern haben regelmäßig einen WEG-Verwalter. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass sich die Eigentümer selbst verwalten. Insbesondere bei kleinen Gemeinschaften, z. B. solche die nur aus 2 Eigentümern bestehen, wird oft auf einen Verwalter schon aus Kostengründen verzichtet. Dennoch müssen auch die verwalterlosen Gemeinschaften die Regeln des WoEigG einhalten. Hierauf hat jeder Eigentümer auch einen rechtlichen Anspruch. Ist die Gemeinschaft zerstritten oder bestehen Bedenken gegen die Einhaltung der WoEigG bietet sich die Bestellung … Weiterlesen

Beabsichtigter Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund

Rechtliche Einordnung Der Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag hauptsächlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse bezeichnet das Gesetz bereits 3 Kategorien: der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarfskündigung) der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden (wirtschaftlichen … Weiterlesen

Modernisierung oder bauliche Maßnahme in der WEG

Rechtliche Einordnung: Bauliche Maßnahmen in der WEG sind generell zustimmungspflichtig. Handelt es sich hierbei um eine Instandsetzung oder Instandhaltung genügt regelmäßig die Stimmenmehrheit. Geht die bauliche Maßnahme über eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme hinaus, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, die von dieser Maßnahme betroffen sind. Bei Maßnahmen die von außen sichtbar sind, werden dies im Zweifel immer alle Eigentümer sein. Der Gesetzgeber erkannte, dass durch diese hohen Hürden oft auch politisch gewollte Modernisierungen kaum oder nur schwerlich durchgesetzt werden konnten (z. B. … Weiterlesen

Entziehung der Eigentumswohnung

“Eigentümer werden ist nicht schwer, Eigentum verlieren aber um so mehr…” Den wenigstens Eigentümern von Wohnungseigentumswohnungen ist bekannt, dass die Gemeinschaft verlangen kann, dass der Eigentümer seine Wohnung veräußert und somit aus der Gemeinschaft ausscheidet. Dies regelt § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes.   Nun, die Hürden für ein solches vorgehen sind hoch. Denn immerhin handelt es sich hier um Eigentum und damit um eine grundrechtlich geschützte Rechtsposition. Im vorliegenden Fall des Landgerichts Hamburg vom 06.04.2016 (Az.: 318 S 50/15) wurde einem … Weiterlesen

Stellplatznachweis im Wohnungseigentum

Rechtliche Einordnung: Werden Eigentumswohnungen neu errichtet, ist zunächst der Bauträger Eigentümer des gesamten Hauses. Erst wenn dieses fertiggestellt wird, wir die Teilung vorgenommen und die neue Eigentümergemeinschaft kann gegründet werden. Wird das Haus durch den Bauherren fehlerhaft oder unter Verletzung öffentlich-rechtlicher Normen herstellt, stellt sich die Frage, welche Rechte und Pflichte die neu gegründete Eigentümergemeinschaft hat. Hier hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger bei der … Weiterlesen

Kinderlärm und Hellhörigkeit der Wohnung als Mangel?

Vor Gerichten werden zunehmend Streitigkeiten wegen Ruhestörungen und Lärmbelästigungen ausgetragen. Es hat den Anschein, als ob das Ruhebedürfnis in den eigenen vier Wänden gestiegen ist. Statistische Erhebungen fehlen hierzu jedoch. Schlechte Schallisolierung der Wohnhäuser verschärft hierbei die Problematik erheblich, so dass die Gerichte sich zunehmen mit der Problematik der Hellhörigkeit von Mietwohnungen auseinandersetzen müssen. Auch in seiner Entscheidung vom 05.09.2016 hatte sich das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 41/16) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Kinderlärm in der Nachbarwohnung eines hellhörigen … Weiterlesen