Rechtsprechung

Rückwirkende Mietminderung

Rückwirkende Mietminderung

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Kann die Miete für die Vergangenheit gemindert werden, obwohl der Mieter den Mangel kannte und die Miete dennoch vorbehaltlos gezahlt hat?   Ja, wenn dem Mieter nicht bekannt war, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert war!   Was war geschehen?   In der Mietwohnung war seit Januar 2013 ein regelmäßig wiederkehrender fauliger Geruch aufgetreten. Die Mieter zeigten dem Vermieter den Mangel an, zahlten die Miete aber vollständig weiter. Im Oktober/November 2015 baten die Mieter ihre Vermieterin mehrfach vergeblich um Zustimmung … Weiterlesen

Von Ostern und Hasen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von Ostern und Hasen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Die Osterfeiertage stehen auch in diesem Jahr wieder vor der Tür. Auch die Gerichte haben sich in der Vergangenheit bereits mit Fragen in diesem Zusammenhang beschäftigen müssen.   Von Ostern und Hasen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht:   Der Osterschmuck an der Wohnungstür Das Landgericht Düsseldorf (Beschluss vom 10. Oktober 1989, Az.: 25 T 500/89) entschied, das selbst unter Respektierung der von anderen Eigentümern besonders hervorgehobenen einheitlichen Gestaltung des Treppenhauses das während der Advents- und Weihnachtszeit sowie das während der Osterwoche … Weiterlesen

Verstoß gegen Baurecht führt nicht automatisch zur Mietminderung

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Viele Häuser und Wohnungen stehen früher oder später im Widerspruch zu aktuellen Anforderungen des Baurechts. Aktuelles Beispiel ist die Pflicht zum Anbringen von Rauchwarnmelder. Eigentümer oder Vermieter sind aufgrund der Landesbauordnungen verpflichtet, Schlafräume, Kinderzimmer und teilweise auch Flure mit Rauchwarnmelder auszustatten. Doch noch immer sind nicht alle Wohnungen entsprechend der gesetzlichen Pflicht mit Rauchwarnmelder ausgestattet. Beispiele weitere Pflichten nach den Landesbauordnungen sind: die Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweg vor Mindestdeckenhöhe, wenn Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind Pflicht für jede … Weiterlesen

AG Frankfurt am Main: Keine Kündigung wegen Drogenbesitz in der Mietwohnung

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Erläuterungen zum Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 08.02.2019, Az.: 33 C 2802/18 (50) Fake News? Mit „ein wenig“ Überraschung liest sich das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 08.02.2019, Az.: 33 C 2802/18 (50), wenn es einem schwarz auf weiß vorliegt. Denn folgte man in den letzten Wochen der lokalen Berichterstattung in und um Frankfurt am Main musste man davon ausgehen, dass das Amtsgericht Frankfurt am Main in zwei (Muster)-Urteilen entschieden hatte, dass „Drogen-Dealern Wohnung fristlos gekündigt werden darf“, … Weiterlesen

Geminderte Miete – Rückforderung der Überzahlung

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Oder: Es stinkt zum Himmel Wenn die Mietsache während der Mietzeit einen Mangel aufweist, ist die Miete gemindert. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter eine Mietminderung „beantragt„. Auch muss der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmen. Nach dem Gesetz ist die Miete aufgrund des Mangels automatisch gemindert. Die vertraglich vereinbarte Miete reduziert sich also sobald die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist. Der Vermieter kann also nicht mehr die ursprüngliche Miete fordern, der Mieter muss sie nicht zahlen. Um wie … Weiterlesen

Die Ferienwohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung der Eigentumswohnung über Plattformen wie AirBnB, Booking.com, fewo-direkt etc. verbieten? Die Vermietung der eigenen Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste scheint finanziell lukrativ zu sein. Oft können hierdurch höhere Einnahmen erzielt werden als bei einer gewöhnlichen Vermietung. Durch Plattformen im Internet wie AirBnB, wimdu, 9flats oder BestFewo ist die Vermietung der eigenen Eigentumswohnung zudem meist mit nur wenigen Mausklicks möglich. Des einen Freud, des andren Leid Aufgrund der ständig wechselnden Besucher fühlen sich jedoch andere Eigentümer … Weiterlesen

Fiktiver Schadensersatz bei unterbliebenen Schönheitsreparaturen?

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Definition und Ausgangslage Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder „Kalken der Wände und Decken“, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz). Grundsätzlich muss der Vermieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchführen und auch die Kosten hierfür tragen. In den meisten Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch auf den Mieter umgelegt. Dann muss der Mieter während und ggf. bei Auszug die … Weiterlesen

Betriebskostenabrechnung – Wärmezähler

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Die rechtliche Ausgangslage Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist seit dem 31. Dezember 2013 bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu messen. Gemeint sind damit nur Heizungsanlagen die sowohl für die Erwärmung des Wassers als auch für die Raumwärme betrieben werden. Eine Heizungsanlage bedient somit die beiden „Heizkreisläufe“. Dennoch muss nach dem Gesetz die aufgewendete Energie (Öl, Gas etc.) für beide Kreisläufe separat berechnet werden. Dies soll durch Wärmezähler geschehen. Manchmal fehlt jedoch ein Wärmezähler, weil schlicht vergessen … Weiterlesen

Schönheitsreparaturenvorauszahlungen?

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Die rechtliche Ausgangslage Für die Überlassung der Mietsache zahlt der Mieter die monatliche Miete. Für die Betriebskosten zahlt der Mieter eine Vorauszahlung und später die ihm nach der Abrechnung zur Last fallenden anteiligen Kosten. Das Gesetz geht davon aus, dass mit der monatlichen Miete die Nutzung der Wohnung und deren ständigen Abnutzung durch Gebrauch abgegolten sind. Der Mieter kann hiernach bei entsprechender Abnutzung seiner Wohnung vom Vermieter grds. die „Renovierung“ verlangen. Der Vermieter muss also regelmäßig die Schönheitsreparaturen wie tapezieren … Weiterlesen

Betriebskosten: Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter

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Was ist geschehen? Ist als Maßstab bei der Betriebskosten die gesamte Fläche oder nur die vermietete Fläche des Objekts heranzuziehen? Mit dieser Frage musste sich das Kammergericht (Berlin) in seiner Entscheidung vom 06.06.2017 (Az.: 8 U 40/15) auseinandersetzen. Im Mietvertrag sollte sich der Anteil der eigenen gemieteten Flächen bei den Betriebskosten am Anteil der  gesamten vermieten Flächen berechnen und nicht an der gesamten Fläche des Miethauses. Sind hiernach weniger Flächen insgesamt vermietet, trägt der Mieter mit steigenden Leerflächen mehr Betriebskosten. … Weiterlesen