Darf der Vermieter die Rücknahme der Mietwohnung verweigern?

Am Ende eines Mietverhältnisses über eine Wohnung steht die Pflicht des Mieters, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. In der Praxis machen sich Mieter und Vermieter in der Regel hierüber keine keine besonderen Gedanken. Vermieter und Mieter vereinbaren einen Übergabetermin, an dem eine Besichtigung der Wohnung erfolgt. Ist alles in Ordnung, übergibt der Mieter an seinen Vermieter die Schlüssel. Ab diesem Moment erhält der Vermieter den Besitz an seiner Wohnung zurück. Der Mieter hat seinen Besitz an der Wohnung aufgegeben. Probleme können jedoch entstehen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht zurücknehmen will, etwa weil er noch die Beseitigung von Schäden, das Streichen von Wänden oder eine Reinigung verlangt oder etwa weil sich in der Wohnung Gegenstände des Mieters befinden oder die Wohnung überhaupt nicht geräumt wurde. In diesen Fällen stellt sich für beide Parteien die Frage, wie es nun weitergehen soll.

Die Rückgabepflicht des Mieters

Das Gesetz verpflichtet den Mieter, die Mietwohnung am Ende der Mietzeit zurückzugeben.

§ 546 Absatz 1 BGB: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Der Vermieter kann daher die Rückgabe verlangen und auch gerichtlich durchsetzen. Der Mieter kommt seiner Rückgabepflicht durch die vollständige Entfernung seiner Sachen aus dem Mietobjekt nach. Zudem muss er alle Schlüssel herausgeben. Auf den Zustand der Mietsache selbst kommt es bei der Rückgabe in der Regel nicht an. Das Gesetz enthält nämlich keine Regelung darüber, in welchem Zustand sich die Mietwohnung befinden muss.

Der Vermieter kann daher die Rücknahme der Wohnung nicht verweigern, nur weil sich die Wohnung nicht in dem von ihm gewünschten Zustand befindet. Sobald die Wohnung vollständig geräumt wurde und der Mieter bereit ist die Schlüssel an den Vermieter zu übergeben, erfüllt der Mieter seine Rückgabepflicht. Der Vermieter muss die Wohnung dann annehmen. Er darf die Rücknahme der Wohnung bei Schäden oder Mängeln nicht verweigern. Allerdings kann der Vermieter  Schadensersatz fordern, wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß zurückgegeben wird.

Wohnungsrückgabe und Ansprüche wegen eine nicht vertragsgemäßen Wohnung müssen im rechtlichen Sinne getrennt werden.

Einzelprobleme im Zusammenhang mit der Rückgabe

1. Der Mieter räumt gar nichtDer Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht gar nicht, wenn er die Wohnungseinrichtung überhaupt nicht ausräumt. Der Vermieter kann in diesem Fall die Rücknahme verweigern. Der Mieter muss in diesem Fall mit der Zahlung einer Nutzungsentschädigung rechnen.
2. Der Mieter räumt nur teilweise, es bleiben noch Gegenstände zurück.Diese Situation ist rechtlich schwierig einzuordnen. Es kommt daher sehr auf die einzelne Situation an. Eine Teilräumung ist grundsätzlich keine Räumung. Es gibt jedoch gerichtliche Entscheidungen, die eine vollständige Räumung anerkannt haben, auch wenn sich im Keller noch Sperrmüll befand, an dem der Mieter ersichtlich keinen Besitz mehr geltend machte. Eine Räumung wird jedoch dann nicht mehr vorliegen, wenn der Mieter eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurücklasst. Der Bundesgerichtshof hat aber auch entschieden, dass das Zurücklassen von wenigem Gerümpel einer Rückgabe nicht entgegenstehen soll. Je nach Lage muss der Vermieter daher entscheiden, ob er zur Rücknahme verpflichtet ist oder nicht
3. Die Wohnung ist geräumt, aber der Vermieter rügt Mängel.Es kommt vor, dass Vermieter die Rücknahme der Wohnung verweigern, da noch gestrichen oder geputzt werden soll oder weil noch Schäden zu beseitigen sind. Der Zustand der Wohnung hat jedoch nichts mit der Rückgabe der Wohnung an sich zu tun. Der Vermieter darf daher aus den vorgenannten Gründen eine Rücknahme nicht verweigern. Je nachdem wie sich der Mieter hierauf verhält, , wird der Vermieter erhebliche rechtliche Nachteile erleiden.

Für die Praxis

Nicht selten verweigern Vermieter die Rücknahme der Schlüssel, weil ihrer Ansicht etwa noch einige Arbeiten an der Wohnung vorgenommen werden sollen. Dem Mieter wird in diesen Fällen mit erheblichen Mietausfallschäden und Schadensersatzansprüchen gedroht. Durch das Druckmittel, die Wohnung nicht anzunehmen, soll der Mieter zur Durchführung der entsprechenden Arbeiten angehalten werden.

Wurde die Wohnung jedoch geräumt und verweigert der Vermieter die Rücknahme, obwohl der Mieter die Übergabe angeboten hat, verliert der Vermieter regelmäßig seine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung. Verweigert der Vermieter rechtsgrundlos die Übergabe der Wohnung, kommt er in Annahmeverzug. Dies führt zu einer reduzierten Haftung des Mieters nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Der Mieter kann sogar durch entsprechendes Verhalten eine völlige Besitzaufgabe der Wohnung herbeiführen. Die Wohnung wird dann herrenlos. Der Mieter kann sich hierdurch haftungsrechtlichen Ansprüchen des Vermieters völlig entledigen, er muss sich dann um die Wohnung nicht mehr kümmern.

Vermieter, die die Rücknahme einer geräumten Mietwohnung verweigern, sind daher in der Regel nicht gut beraten.