Das Mietverhältnis kann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund kann durch ein Verhalten des Mieters (oder des Vermieters) gesetzt werden (z.B. Beleidigung, nachhaltige Störung des Hausfriedens) oder durch Zahlungsverzug (z.B. wenn für zwei aufeinander folgende Termine eine Monatsmiete und 1 cent nicht gezahlt wurde).
Doch darf die Kündigung auch noch dann ausgesprochen werden, wenn das Verhalten bereits viele Monate in der Vergangenheit liegt? Gibt es eine Frist, innerhalb welcher eine Kündigung erfolgen muss?
Diese Frage war in der Rechtsprechung bis zum 13.06.2016 nicht geklärt.
Es gibt eine Vorschrift im Bügerlichen Gesetzbuch, welche besagt, dass nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann, nachdem der Berechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Es handelt sich hierbei um einen allgemeinen Grundsatz und es war nicht geklärt, ob dieser auch im Mietrecht Geltung haben soll.
In dem vom Gericht zu entscheidenden Fall kam der Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug. Dies waren die Monate Februar und April 2013. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung.
Die Kündigung erfolgte somit über 7 Monate später. Die Mieterin meinte, dies sei zu späte. Eine Kündigung sei nicht mehr möglich. Das Fall kam zu Gericht.
Das Landgericht Düsseldorf sah es wie die Mieterin und meinte, die Kündigung sei zu spät. Diese sei nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt.
Das Bundesgerichtshof sah dies nun anders.
Die entsprechende Regelung im Bügerlichen Gesetzbuch (§ 314 Abs. 2 BGB) sei im Mietrecht nicht anzuwenden. § 314 Abs. 3 BGB fände auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.
Die gesetzlichen Regelungen seien umfassend und abschließend. Daher wäre der allgemeine Grundsatz nicht anwendbar, da es eine Spezialregelung gäbe.
Somit kann eine Kündigung auch noch nach sieben Monaten erfolgen.
Doch all zu viel Zeit sollte man sich auch nicht lassen. Das Gericht bekräftigte nochmals, dass nach sehr langer Zeit und dem Vorliegen weiterer Umstände gegen ein Kündigungsrecht stehen könnten. Wer sich also beispielsweise 2 Jahre mit der Kündigung zeit lässt und der Mieter darauf vertrauen durfte, dass eine Kündigung nicht mehr erfolgen würde, könnte sein Recht zur Kündigung verloren haben.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 13. Juli 2016 findet sich unter dem Aktenzeichen: VIII ZR 296/15.