Das „ewige“ Kündigungsverbot nach Teilung
Viele Mieter wissen, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen kann (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Eigenbedarf ist neben der Vertragsverletzung ein wichtiger Kündigungsgrund für Vermieter. Von etwas untergeordneter praktischer Bedeutung ist der Kündigungsgrund wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Diese Spielregeln ändern sich jedoch völlig, wenn während des Mietverhältnisses das Grundstück und damit die Wohnung in Wohnungseigentum aufgeteilt und verkauft wird. Es besteht dann ein Kündigungsverbort für Eigenbedarf.
Begründung von Wohnungseigentum
Ausgangslage vor der Begründung von Wohnungseigentum ist, dass das Grundstück mitsamt dem gesamten Haus einem oder mehreren Eigentümern gehört. Der Mieter schließt also regelmäßig seinen Mietvertrag mit dem Eigentümer des gesamten Grundstückes. Dies können eine oder mehrere Personen sein oder eine Gesellschaft (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft, GmbH & Co. KG etc.) Für einen Außenstehenden ist nicht immer leicht erkennbar, ob der Vermieter auch Eigentümer des Grundstückes ist. Dies lässt sich eindeutig nur durch Blick in das Grundbuch klären oder wenn der Vermieter Auskunft gibt. Wenn das gesamte Grundstück nur einer oder mehrerer Personen gehört, haben in der Regel alle Mieter im Haus den gleichen Vermieter. Dies kann daher ein Indiz sein. Ob der Vermieter auch Eigentümer ist, spielt in der Praxis für den Mieter allerdings kaum eine Rolle.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum wird das Haus in einzelne Wohnungen aufgeteilt. Für jede Wohnung wird dann ein Grundbuchblatt angelegt (Teilung). Durch die Teilung entsteht zudem eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Nach der Teilung kann jede Wohnung einen eigenen Eigentümer haben und einzeln verkauft werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Eigentümerin der restlichen, gemeinschaftlichen Flächen.
Vor der Teilung ist es rechtlich unmöglich, dass Eigentum an einzelnen Wohnungen oder Stockwerken begründet werden kann. Ein ungeteiltes Grundstück gehört immer in seiner Gesamtheit den Eigentümern. Jedem Eigentümer gehört entsprechend seines Anteil jeder Stein anteilsmäßig.
Ab der Teilung können die Wohnungen einzeln verkauft werden. In diesem Fall können die Mieter in dem Haus unterschiedliche Vertragspartner (Vermieter) erhalten.
Die (regelmäßigen) Folgen einer Teilung für die Mieter
In der Vergangenheit bedeutete die Teilung des Grundstückes für Mieter die Gefahr einer bevorstehenden Kündigung wegen Eigenbedarfs. Denn häufig wurden die geteilten Wohnungen nur zum Zwecke der Selbstnutzung durch die künftigen Eigentümer gekauft. Die neuen Eigentümer wollten also selbst in ihre Wohnung einziehen. Für Mieter bedeutete dieser Vorgang regelmäßig die Einleitung der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfrist bedeutete dies ein Ende des Mietvertrages nach 3, 6, oder 9 Monaten.
| Dauer Mietverhältnis | gesetzliche Kündigungsfrist |
| 0 – 5 Jahre | 3 |
| 5 – 8 Jahre | 6 |
| ab 8 Jahre | 9 |
Vor der Teilung besteht in der Regel keine Gefahr einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Regelmäßig handelt es sich bei ungeteilten Grundstücken um Erben oder Erbengemeinschaften oder Kapitalanleger.
Gesetzliches Kündigungsverbot
Zum Schutz der Mieter vor Kündigungen im Rahmen von Teilungen hat der Gesetzgeber ein gesetzliches Kündigungsverbot von drei Jahren eingeführt. Mieter sind damit für diese Zeit vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen Verwertung geschützt (§ 577a BGB)
In besonderen Fällen können die Regierungen der Bundesländer dieses Kündigungsverbot sogar bis auf zu 10 Jahre ausdehnen. Die hessische Landesregierung (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) hat das Kündigungsverbot hiernach für Frankfurt und Rüsselsheim auf acht Jahre ausgedehnt.
Ab wann läuft die Frist für das Kündigungsverbot?
Der Beginn der Frist für das Kündigungsverbot beginnt nicht mit der Teilung des Grundstückes. Nach dem Gesetz beginnt die Frist für das Kündigungsverbot erst mit der ersten Veräußerung der Wohnung (Wohnungseigentum) an den neuen Eigentümer. Neuer Eigentümer bedeutet hierbei eine wirklich andere Person als der bisherige Eigentümer.
Problematisch ist der Beginn daher insbesondere bei Teilung eines Grundstückes, welches vorher mehreren Eigentümern gehörte. Denn in solchen Fällen teilen die Eigentümer zwar ihr Grundstück in Wohnungseigentum auf. In der Regel wird aber jede Wohnung sodann einem Eigentümer zugeordnet. Ein tatsächlicher Wechsel der Person des Vermieters findet damit dann aber erstmal nicht statt.
Auch wenn der „neue“ Eigentümer seine Wohnung Jahrzehnte nicht verkauft, beginnt die Frist für das Kündigungsverbot nicht zu laufen. Erst ab dem Moment, wo ein wirklich neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, beginnt die Frist für die Kündigungssperre zu laufen.
Beispiel:
Herr Maier und sein Bruder Müller sind gemeinsam Eigentümer eines Grundstückes mit vier Wohnungen. Die vier Wohnungen sind vermietet. Im Jahr 2018 haben Herr Meier und Herr Müller Wohnungseigentum begründet. Herr Maier und Herr Müller erhalten jeweils zwei Wohnung und werden als Eigentümer der jeweiligen Wohnungen im Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2050 verkauft Herr Maier eine Wohnung an Frau Glück. Diese will mit ihrer Familie selbst in die Wohnung einziehen. Frau Glück wird am 02.01.2050 in das Grundbuch eingetragen. Erst jetzt beginnt das 8-jährige Kündigungsverbot. Frau Glück kann daher bis zum Jahr 2058 keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Frau Glück hatte angenommen, dass sie sofort wegen Eigenbedarfs kündigen kann, weil seit der Teilung über 30 Jahre vergangen sind. Die Annahme von Frau Glück war nicht richtig.
Das Beispiel zeigt deutlich, dass das Kündigungsverbot nach der Teilung zunächst in eine Art Tiefschlaf verfällt. Erst durch den Wechsel des Eigentümers erwacht es.
Für die Praxis:
Für die Berechnung des Endes des Kündigungsverbotes benötigt man Kenntnis des ersten wirklichen Eigentümerwechsels nach der Teilung. Es reicht nicht aus, dass die Teilung selbst bereits Jahrzehnte zurück liegt. Denn hierdurch beginnt die Frist nicht bereits zu laufen. Es muss zudem ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters stattfinden und es muss eine „Veräußerung“ stattfinden.
Der Versuch der Umgehung des Kündigungsverbotes war bereits häufig Gegenstand einer Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen. Es wurden stets immer neue kreative Umgehungsversuche unternommen, welche häufig von den Gerichten nicht anerkannt wurden.
Mieter und Erwerber von Wohnungseigentum sind daher gut beraten, sich die Entwicklung der Eigentumsverhältnisse genau anzusehen, um den Beginn der Frist für das Kündigungsverbot genau bestimmen zu können.