Das Problem der GbR als Vertragspartner bei der Klageerhebung
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Im Gegensatz zu anderen Personengesellschaft (z.B. oHG, KG) und Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH, AG) gibt es für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auch GbR oder BGB-Gesellschaft genannt) kein Gesellschaftsregisters. Es ist daher nicht möglich, die Gesellschafter der GbR durch öffentliche Register zu identifizieren.
Das Problem
Viele Mietverträge führen auf Seite des Vermieters eine GbR. In der täglichen Praxis fällt auf, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss nicht die Mühe machen, auch die einzelnen Gesellschafter im Mietvertrag zu bezeichnen. Hinzu kommt, dass sich die Gesellschaft häufig durch eine Mietverwaltung vertreten lässt. Selbst bei Vertragsschluss kommt der Mieter daher nicht unmittelbar mit den einzelnen Gesellschaftern in Kontakt. Da auch im Verlauf des Mietverhältnisses stets nur mit der Verwaltung korrespondiert wird, bleiben dem Mieter die „Eigentümer“ der Gesellschaft (die Gesellschafter) häufig verborgen. Teilweise gewinnen Mieter sogar über die Zeit hinweg den fälschlichen Eindruck, den Mietvertrag mit der Verwaltung abgeschlossen zu haben.
Aber auch auf Seiten des Mieters können BGB-Gesellschaften auftreten. Hier zeigt sich jedoch häufiger, dass Vermieter Wert auf die namentlich Nennung der Gesellschafter legen.
So lange alles Gut geht, stellt diese Ungenauigkeit meist kein Problem dar.
Das versteckte Problem im Streit
Kommt es zum Rechtsstreit, muss der Beklagte in der Klageschrift genau bezeichnet werden. Grundsätzlich reicht es zwischenzeitlich aus, allein die GbR als Partei zu bezeichnen. Voraussetzung ist, dass diese nach Außen mit einem eindeutig identifizierbaren Namen auftritt. Im Mietvertrag geschieht dies in der Regel durch die Nennung eines „Phantasienamens„, den sich die Gesellschafter ausgedacht haben (z.B. „Frankfurter Wohnen GbR“).
Ungenaue Bezeichnungen, wie etwa „Wohnen GbR“ dürften wiederum problematisch sein. Denn es dürfte in Deutschland viele BGB-Gesellschaften geben, die mit diesem Namen nach Außen auftreten. Dann wäre eine eindeutige Identifizierung im Prozess ein echtes Problem.
Die „GbR“ kann also allein verklagt werden. Jedoch soll nach der Prozessordnung der gesetzlichen Vertreter in der Klage benannt werden. Dies hat zur Folge, dass bei bestehenden Zweifel an der ordnungsgemäßen Vertretung der GbR die Klage verloren gehen kann. Zu den ohnehin bestehenden Risiken eines Gerichtsprozesses kommt somit ein weiteres, hausgemachtes Risiko hinzu.
Risiken werden von der anwaltlich vertretenen Gegenseite stets ausgenutzt werden. Daher sollten Risiken soweit möglich immer ausgeräumt werden.
Kommt es im Prozess dann tatsächlich zu Identifizierungsproblemen der GbR kann die Klage abgewiesen werden. Selbst der Bundesgerichtshof empfiehlt daher aufgrund dieser praktischen Schwierigkeiten neben der Gesellschaft auch die Gesellschafter persönlich zu verklagen. Nur so blieben im Zweifel immer noch die Gesellschafter als persönlich haftende Partei dem Kläger erhalten.
Aufgrund der Besonderheiten der GbR wird man zudem häufig darauf angewiesen sein, in das Vermögen der persönlich haftenden Gesellschafter zu vollstrecken. Wer jedoch nur die GbR verklagt hat, hat keinen Titel gegen die Gesellschafter. Das gesamte Verfahren könnte somit wegen fehlenden Gesellschaftsvermögen völlig umsonst gewesen sein. Nur wer auch die Gesellschafter verklagt hat, kann in deren Privatvermögen vollstrecken.
Ein weiteres Problem ergibt sich bei der Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens. Das offizielle elektronische Formular verlangt die Eingabe der Gesellschafter. Sind diese nicht bekannt, endet bereits hier der Weg für die Einleitung des schnellen und kostengünstigen Verfahrens.
Der Praxistipp
Der Kläger wird häufig schlecht beraten sein, wenn er nur die GbR verklagt und die Gesellschafter außen vor lässt. Am Ende könnten die aufgewendete Zeit und die Kosten völlig umsonst gewesen sein. Daher sollte bereits bei Beginn des Mietverhältnisses darauf geachtet werden, dass die Gesellschafter namentlich und vollständig genannt werden. Dem beauftragten Rechtsanwalt ist diese Information mitzuteilen, da er sich diese Information nicht aus einem öffentlichen Register rechtssicher selbst besorgen kann.
Wer jedoch erst später merkt, dass in seinem Mietvertrag nur der Name der GbR aufgeführt ist und bisher nur mit der Verwalter kommunizierte, sollte sich solange noch kein Streit besteht zeitnah Kenntnis über die Gesellschafter verschaffen.
Kommt es zum Streit, dürfte eine Mitteilung der Gesellschafter nicht mehr freiwillig erfolgen. Denn die Gegenseite wird sich diesen taktischen Vorteil zu Nutze machen wollen (Verschleierungstaktik). Es müsste dann möglicherweise zunächst umständlich eine Auskunftsklage auf der Basis einer „vertraglichen Nebenpflicht“ geführt werden. Nur gegen wen? Es würde sich ja das oben genannte Problem erneut stellen.