Die Ferienwohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung der Eigentumswohnung über Plattformen wie AirBnB, Booking.com, fewo-direkt etc. verbieten?

Die Vermietung der eigenen Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste scheint finanziell lukrativ zu sein. Oft können hierdurch höhere Einnahmen erzielt werden als bei einer gewöhnlichen Vermietung. Durch Plattformen im Internet wie AirBnB, wimdu, 9flats oder BestFewo ist die Vermietung der eigenen Eigentumswohnung zudem meist mit nur wenigen Mausklicks möglich.

Des einen Freud, des andren Leid

Aufgrund der ständig wechselnden Besucher fühlen sich jedoch andere Eigentümer häufig durch die unerwartete Nutzung der Eigentumswohnung gestört. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde stärker abgenutzt. Schnell kommen Fragen auf, ob eine solche Nutzung hingenommen werden muss. Die Fronten verhärten sich. Eigentümer und häufig auch die Verwaltung sind schnell mit ihrem Latein am Ende. Im Internet findet man zu allem Überfluss sich widersprechende Ansichten. Viele dieser Informationen müssen zudem leider schlicht als falsch bewertet werden.

Die Rechtslage

Spätestens mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 15. Januar 2010 (Az.: V ZR 72/09) ist geklärt, dass die Nutzung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste keine gewerbliche Nutzung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts darstellt. Dies mag zwar steuerrechtlich anders aussehen. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen, Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist.

Die Vermietung der Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste bleibt daher eine Wohnnutzung im Sinne der Gemeinschaftsordnung.
Dies hat zur Folge, dass die Gemeinschaft diese Art der Vermietung grundsätzlich hinnehmen muss, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Nutzung nicht ausdrücklich ausschließt.

Das Ende der Geschichte?

Dies bedeutet aber nicht unbedingt das Ende der (Rechts-) geschichte!

Denn kommt es bei Vermietung der Eigentumswohnung als Ferienwohnung zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer, können diese ein Unterlassen dieser Nutzung verlangen. Dreh und Angelpunkt eines solchen Unterlassungsanspruches ist daher das Ausmaß der Beeinträchtigungen. Nicht jede Beeinträchtigung begründet einen Unterlassungsanspruch, sondern nur solche, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Kommt es also z. B. durch die Besucher nachweislich zu erhöhten Abnutzungen, Lärm, Straftaten etc. dürfte ein Unterlassungsanspruch bestehen.

Für die Praxis

 

  1. Wenn Einstimmigkeit herrscht oder eine Gemeinschaftsordnung neu entworfen wird, sollte darin die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung ausgeschlossen werden.
  2. Kommt es bei der oben dargestellten Nutzung zu über das normale Maß hinausgehenden Störungen, kann ein Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden. Diesen können die einzelnen Eigentümer durchsetzen, aber auch die Gemeinschaft kann diesen Anspruch an sich ziehen. Das größte Problem dürfe jedoch die Beweisbarkeit der Beeinträchtigungen durch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung sein. Hier sollten die Beeinträchtigungen gut dokumentiert werden.
By RA Kuschert

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Kategorie: RechtsprechungWohnungseigentum

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