Die Haftung des Vermieters für Schäden am Eigentum des Mieters

Während des Mietverhältnisses kann es durch verschiedene, vom Vermieter zu vertretenden Ereignissen zu Schäden am Eigentum des Mieters kommen. In diesen Fällen stellt sich dann die Frage, ob der Vermieter für den eingetretenen Schaden gegenüber dem Mieter aufkommen muss. Um die Frage beantworten zu können, müssen grundsätzlich 2 Fälle der Schadensursache unterschieden werden:

1. Schadensverursachen durch den Vermieter oder seinen Gehilfen

Zum Schaden am Eigentum des Mieters kann es zum Beispiel durch den Einsatz von vom Vermieter beauftragten Handwerkern im Rahmen von Reparaturarbeiten kommen:

  • Bei der Wartung von Wasserleitungen und Wasseranschlüssen kommt es zu einem Wasserschaden in der Mietwohnung.
  • Es kommt zu einem Brand bei Schweißarbeiten.
  • Bei Modernisierungsarbeiten wird die teure Vase des Mieters beschädigt.

2. Schadensverursachung durch Mängel am Gebäude

Auch durch die Mietsache selbst kann es zu Schäden am Eigentum des Mieters kommen:

  • Das schlecht gewartete Wasserventil wir undicht.
  • Durch das veraltete Dach regnet es rein.

Voraussetzungen für einen Anspruch – Verschulden

Ein Anspruch auf Schadensersatz setzt grundsätzlich voraus, dass dem Vermieter ein Verschulden vorgeworfen werden kann. Dies bedeutet, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben muss. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 2 BGB). Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Vermieter das Verschulden nachzuweisen. Beruht das Schadensereignis allerdings auf Reparaturarbeiten wird es für den Mieter einfacher. Denn das Verschulden des Vermieters wird gem. § 280 Abs. 1 BGB vermutet. Das bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass ihn kein Verschulden trifft.

Setzt der Vermieter zudem Handwerker für die Reparaturarbeiten ein, wird das Verschulden der Handwerker dem Vermieter wie eigenes Verschulden zugerechnet. Gleichzeitig bleibt es auch bei der o. g. gesetzlichen Vermutung der Vermieterschuld.

Die o. g. Vorteile hat der Mieter nicht, wenn die Ursache des Mangels von der Mietsache selbst ausgeht. Eine Vermutung für das Verschulden des Vermieters besteht nicht. Der Mieter muss also beweisen, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt hat.

Im Mietvertrag kann der Vermieter seine Haftung für Schäden, die von anfänglichen Mängeln der Mietsache ausgehen, ausschließen. Für solche Schäden hat das Gesetz dem Vermieter eine Garantiehaftung auferlegt, d. h. der Vermieter haftet hierfür auch ohne Verschulden. In den meisten Mietverträgen wird diese Haftung jedoch ausdrücklich ausgeschlossen. Dies ist rechtmäßig.

Bsp.: Durch einen Starkregen dringt Wasser in die Wohnung. Der Fernseher des Mieters wird beschädigt. Das Dach war bereits bei Beginn des Mietverhältnisses schadhaft.

Für später entstandene Mängel, die zu einem Schaden führen, kann der Vermieter seine Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nicht durch den Mietvertrag ausschließen. Auch für leichte Fahrlässigkeit dürfte in der Regel ein vertraglicher Ausschluss unwirksam sein.

Bsp.: Das Dach ist veraltet. Die Schäden sind schon mit bloßem Auge erkennbar. Es ist erkennbar, dass das Dach kein Wasser mehr abhalten kann. Es kommt zu einem Starkregen, bei dem der Fernseher des Mieters beschädigt wird.

Darüber hinaus haftet der Vermieter wiederum ohne dass er den Schaden zu verschulden hat, wenn er mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist.

Bsp.: Das Dach wird im Laufe des Mietverhältnisses undicht. Der Mieter fordert den Vermieter auf, das undichte Dach zu reparieren. Der Vermieter wird nicht tätig. Bei einem nächsten Starkregen regnet es durch das Dach und beschädigt den Fernseher des Mieters.

Für die Praxis

Kommt es zum Schaden bei Reparaturarbeiten durch den Vermieter oder Handwerkern, stehen die Chancen nicht schlecht, seinen Anspruch auf Schadensersatz durchzusetzen. Hier hilft das Gesetz mit einer Umkehr der Beweislast.

Wir das Eigentum des Mieters durch einen Mangel an der Mietsache verursacht, muss das Verschulden des Vermieters vom Mieter bewiesen werden oder der Vermieter muss sich im Zeitpunkt des Schadenseintritts bereits im Verzug mit der Mangelbeseitigung befunden haben.