Nachdem der Mietvertrag über eine Wohnung gekündigt und beendet wurde, stellt sich für viele Beteiligte die Frage nach dem Umgang mit der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution.
Grundsätzlich sind gegenüber dem landläufigen Umgang mit der Kaution drei Ansprüche des Mieters zu unterscheiden:
Auf Seiten des Vermieters stellt sich wiederum die Frage nach der Verrechnung von Gegenansprüchen (Schadensersatz, Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen) mit der Kaution.
Der Vermieter muss über die Kaution am Ende des Mietverhältnisses abrechnen. Hierauf hat der Mieter einen Rechtsanspruch. Die Abrechnung erfolgt praktisch durch eine gedanklich und rechnerisch nachvollziehbare Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Der Vermieter sollte daher die Abrechnung schriftlich erteilen. In der schriftlichen Abrechnung stellt der Vermieter sodann folgende Positionen dar:
Einnahmen |
Ausgaben |
1. Gezahlte Kaution
2. Angelaufene Guthabenzinsen |
1. Schadensersatzansprüche
2. Mietrückstände / Nutzungsentschädigung 3. Betriebskostennachforderungen 4. … |
Aus der oben dargestellten Aufstellung ist erkennbar, dass eine Abrechnung somit erst möglich ist, wenn alle Gegenansprüche des Vermieters feststehen. Da insbesondere über die Betriebskosten aus dem laufenden Abrechnungsjahr erst mit erheblicher Verzögerung von bis zu 2 Jahren abgerechnet werden kann, kann sich die gesamte Abrechnung erheblich verzögern.
Beispiel: Das Mietverhältnis endete zum 28.02.2019. Wenn der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten erst am 31.12.2019 endet, kann der Vermieter über die Betriebskosten 2019 bis zum 31.12.2020 abrechnen. Der Vermieter könnte also erst am 01.01.2021 abschließend über die Kaution im oben dargestellten Sinne abrechnen.
Gegenwärtig besteht in der Rechtsprechung jedoch Streit, ob der Vermieter zu einer frühzeitigeren Zwischenabrechnung verpflichtet ist oder ob er hierzu nicht verpflichtet ist und somit mit der Abrechnung entsprechend lange abwarten kann. Die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung im oben dargestellten Sinne darf nicht verwechselt werden mit der Pflicht des Vermieters auf vorzeitige Rückzahlung eines Teils der Kaution wegen einem nicht mehr bestehenden Sicherungsbedürfnis (hierzu nachfolgend).
Auch wenn der Vermieter mit der Abrechnung über die Kaution sehr lange hinwarten kann, besteht doch eine Pflicht auf Erteilung einer Auskunft über die Umstände, die den Vermieter zur Einbehaltung des Kautionsguthabens veranlassen. Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses Auskunft darüber verlangen, ob der Vermieter Gegenansprüche erhebt und in wieweit somit noch ein Sicherungsbedürfnis an der Kaution besteht.
Es ist jedoch gegenwärtig noch ungeklärt, ob der Auskunftsanspruch aus § 666 BGB oder aus § 242 BGB folgt. Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Thematik soweit erkennbar noch nicht befassen müssen. Auch Entscheidungen der Instanzgerichte sind noch nicht erkennbar ergangen. Der Mieter hat jedoch ein berechtigtes Interesse an der Erteilung der Auskunft, da er nur durch diese Information erkennen kann, ob er einen Anspruch auf Abrechnung oder auch einen Anspruch auf Teilrückzahlung der Kaution hat.
Die Auskunft ist vom Vermieter unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erteilen. In der Regel kommt hier eine Frist von 2 Wochen in Betracht. Lediglich wenn Unklarheit über den Umfang und die Höhe von Schadensersatzansprüchen besteht, kann dem Vermieter eine länger Frist zuzugestehen sein.
Der Vermieter soll sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er die Auskunft nicht erteilt und der Mieter hierauf erfolglos eine Klage auf Rückzahlung oder Abrechnung der Kaution erhebt. Daher sollte der Vermieter das Auskunftsverlangen des Mieters zeitnah beantworten. Dabei genügt unter Umständen auch die Erklärung, dass die Prüfung des Zustandes der Mietwohnung oder die Höhe von Schadensersatzansprüchen noch Zeit in Anspruch nimmt.
Der Mieter hat spätestens dann einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, wenn der Vermieter über die Kaution im oben dargestellten Sinne abgerechnet hat.
Wartet der Vermieter jedoch mit der Abrechnung ab, kann der Mieter bereits zuvor einen Teil der Kaution zurückverlangen, wenn das Sicherungsinteresse des Vermieters an der Kaution entfallen ist. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
Der Bundesgerichtshof hat insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende fällig wird (BGH NJW 2016, 3231 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18). Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof erst jüngst wieder zum Leasingrecht noch einmal bestätigt (BGH NJW 2017, 1301 Rdn. 18).
Daher ist die Aussage falsch, dass der Vermieter 6 Monate nach Mietvertragsende die Kaution zurückzahlen muss!
Wurde im Übergabeprotokoll vermerkt, das die Wohnung mangelfrei ist und bestehen auch sonst keine Mietrückstände mehr, dürfte der Anspruch auf „Teil“-Rückzahlung der Kaution schon bereits wenige Woche nach Übergabe der Wohnung zur Auszahlung fällig sein. Muss jedoch noch über die Betriebskosten des laufenden Abrechnungszeitraums abgerechnet werden, kann der Vermieter einen angemessen Teil der Kaution als Sicherheit weiter einbehalten. Die Höhe dürfte sich nach der durchschnittlichen Nachforderungen der Abrechnungen der letzten Jahre richten. Ein Aufschlag von bis zu 50 Prozent hierauf dürfte zudem ebenfalls angemessen sein.
Bei der Kautionsrückzahlung sind verschiedene Ansprüche zu unterscheiden. Der Mieter wird zunächst ein Interesse daran haben, einen Teil der Kaution , an dem der Vermieter kein Sicherungsinteresse mehr hat, zurückzuerhalten. Die hierzu notwendige Information kann der Mieter zeitnah vom Vermieter im Rahmen eines Auskunftsanspruches erhalten. Der Vermieter sollte hierauf zeitnah antworten um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen. Ob ein Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der Kaution besteht, hängt sodann von den Gegenforderungen des Vermieters ab.
Irgendwann wird der Mieter sodann ein Interesse auf eine endgültige Abrechnung haben. Spätestens wenn die letzte Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Der Vermieter sollte dann, um die Akte schließen zu können, eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben schriftlich erteilen.
Dann ist das Mietverhältnis endlich vollständig abgerechnet und kann abgeschlossen werden.