Es könnte so einfach sein. Sämtliche Forderungen in einen Sack, schauen was bisher über Jahre gezahlt wurde, einmal durchschütteln und unten kommt der Betrag raus, der vom Mieter gefordert und notfalls eingeklagt werden kann.
Diese Rechnung geht jedoch juristisch nur in speziellen Fällen auf, wie das AG Hanau zu Recht in seinem Urteil vom 28.10.2015 (Az.: 37 C 44/15). Was war passiert? Die Klägerin startete mit einer Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2010, abzüglich eines Guthabens. Später begehrt die Klägerin zusätzlich Ausstände aus Netto und/oder Bruttomieten (hier wird es bereits ungenau) von über einem Jahr in Höhe von insg. 321,70 denen wiederum Gutschriften angerechnet wurden. Da die Forderung nicht jeweils sofort durchgesetzt werden, landen diese in einer tabellarischen Liste, so dass sich aus dem Forderungsmix der jeweils aktuelle Rückstand des Mieters leicht errechnen lässt.
Eine solche Begründung des Zahlungsanspruch ist jedoch unzulässig, wie bereits der Bundesgerichtshof mit Urt. vom 9.01.2013, Az.: VIII ZR 94/12 ausführte: „Werden in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben, sind deshalb grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben; insbesondere ist bei einer Teilleistungsklage, mit der mehrere selbständige Ansprüche geltend gemacht werden, genau anzugeben, wie sich der eingeklagte Betrag auf die einzelnen Ansprüche verteilen soll und in welcher Reihenfolge dies Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen“.
Die macht Sinn. Das Urteil soll am Ende entscheiden, welche Ansprüche nun erfüllt sind und nicht nochmals eingefordert werden können. Wer jedoch nur einen saldierten Betrag X aus einem Forderungsmix geltend macht, erklärte gerade nicht, welche Forderungen bereits erfüllt und welche einzelnen Forderungen durch Klageerhebung geltend gemacht werden sollen.
In diesem Zusammenhang spielt auch eine Rolle, dass die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen nach Ablauf des Abrechnungsjahres durch die Jahresabrechnungen in einen konkreten Überschuss oder eine konkrete Nachforderung aufgehen. Ab diesem Zeitpunkt können keine Vorauszahlungen mehr geltend gemacht werden sondern lediglich die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung.
Wer saldiert, sollte daher zumindest zwischen der Nettomiete und den Vorauszahlungen trennen. Wer weitere Forderungen im Laufe des Mietverhältnisses erlangt, sollte genau angeben, wie diese mit welcher Zahlung aufgerechnet werden. Ohnehin sollten Rückstände zeitnah eingefordert werden. Die Schwierigkeiten nehmen im Laufe der Zeit vorwiegend zu. Außerdem droht zu allem Überfluss die Einrede der Verjährung.