Die Modernisierungsmieterhöhung – Ein komplexes Thema
Die Modernisierung der Mietwohnung löst bei Mietern regelmäßig doppelt Schrecken aus. Zunächst bestehen Befürchtungen gegen langwierige Baumaßnahmen und den hiermit einhergehenden Belastungen. Nach Abschluss der Modernisierung droht durch die Umlage der Modernisierungskosten eine erhebliche Erhöhung der Miete.
Aber auch für Vermieter ist eine Modernisierungsmaßnahme kein leichtes Feld. Denn die Modernisierung muss ordnungsgemäß angekündigt werden. Weitere Fallstricke ergeben sich sodann im Rahmen Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 17.06.2020 (Aktenzeichen: VIII ZR 81/19) nunmehr drei wesentliche Grundsätze im Zusammenhang mit einer Modernisierung bestätigt bzw. neu aufgestellt.
Modernisierungsankündigung – Manchmal nur teilunwirksam
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Fehler bei der Modernisierungsankündigung schieben den Anspruch auf Erhöhung der Miete um sechs Monate nach hinten. Zudem muss der Mieter bei einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung die Maßnahmen in seiner Wohnung nicht dulden. Bei erheblichen Beeinträchtigungen außerhalb der Wohnung besteht ebenfalls keine Duldungspflicht.
In seiner Entscheidung vom 17.06.2020 (Aktenzeichen: VIII ZR 81/19) lag dem Bundesgerichtshof eine aus mehreren (Teil-) Maßnahmen bestehende Modernisierungsankündigung vor. Hierbei bestätigte das Gericht nochmals, dass die Ankündigung in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch darstellen muss. Der Mieter soll hierdurch die zu erwartenden Beeinträchtigungen abschätzen können.
Werden in der Ankündigung nunmehr einige abgrenzbaren Maßnahmen (Gewerke) nicht entsprechend dieser Anforderung beschrieben, während andere Maßnahmen wiederum ausreichend erklärt wurden, soll die Modernisierungsankündigung hierdurch nicht insgesamt unwirksam werden. Die Modernisierungsankündigung ist, soweit möglich, in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten.
Modernisierende Instandsetzung
Häufig liegen nicht nur reine Modernisierungsarbeiten vor (z. B. wenn erstmalig Bewegungsmelder im Treppenhaus installiert werden). In der Regel wird durch die Modernisierung gleichzeitig auch ins Alter gekommene Bausubstanz instand gesetzt bzw. die Instandsetzung wird hierdurch eingespart.
Bisher mussten nur die Kosten für eine „fällige“ Instandsetzung von den gesamten Modernisierungskosten abgezogen werden. Der Vermieter durfte also nicht die gesamten Kosten der Modernisierung umlegen, wenn hiermit auch „dringend notwendige“ (fällige) Instandsetzungsarbeiten quasi miterledigt wurden.
Beispiel: Im Rahmen einer Fassadendämmung wird die bröckelnde Hausfassade beiläufig mitrenoviert. Auf die bröckelige Fassade werden nun die Dämmplatten aufgebracht. Der Vermieter erspart sich somit die eigentliche Fassadenrenovierung.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass nicht nur fällige Instandsetzungsarbeiten kostenmäßig von den Modernisierungskosten abgezogen werden müssen. Ab sofort ist auch ein angemessener Zeitwert der „modernisierten“ Gebäudeteile zu berücksichtigen und von den Modernisierungskosten abzuziehen.
Beispiel: Obwohl die 60 Jahre alte Tür und Fenster noch funktionsfähig sind, werden diese durch Modernisierungsarbeiten durch neue, aktuellere Fenster und Türen ausgetauscht. Der Vermieter muss den Zeitwert der alten, aber noch voll funktionierenden Türen und Fenster von den Modernisierungskosten abziehen. Wenn also Fenster und Türen regelmäßig nach 60 Jahren ohnehin ausgetauscht werden müssten, müssen somit die gesamten Kosten solcher Türen und Fenster abgezogen werden. Nur wenn die neuen Türen und Fenster einen „Mehrwert“ hatten, dürfen die hierauf entfallenden Kosten als Modernisierungskosten noch umgelegt werden.
Beweislast
Der Bundesgerichtshof bestätigt in seinem Urteil nochmals, dass die Darlegungs- und Beweisleist für die Mieterhöhung vollumfänglich beim Vermieter liegt. Der Vermieter muss daher alle erforderlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung aufzeigen und notfalls beweisen. Daher muss der Vermieter auch aufzeigen und beweisen, dass die von ihm umgelegten Kosten nur Modernisierungskosten und keine Instandhaltungskosten sind. Es ist also nicht die Pflicht des Mieters seinen Einwand, dass es sich teilweise um Instandhaltungskosten handelt, zu begründen.
Für die Praxis
Der Bundesgerichtshof scheint die Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung von der Modernisierungsankündigungserklärung weg hin zu den Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung zu verschieben. Für die Praxis bleibt das Thema weiter mit Unsicherheiten verbunden. Eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter sollte in nicht eindeutigen Fällen immer in Erwägung gezogen werden um Kosten zu sparen.