Die Wohnungsabnahme nach Beendigung des Mietverhältnisses

Am Ende des Mietverhältnis steht regelmäßig der sog. Abnahmetermin. Mieter und Vermieter treffen sich um die Wohnung zu übergeben. Hierbei nimmt der Vermieter regelmäßig die Mietsache in Augenschein und prüft diese auf Schäden oder auf mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände etc.). Nicht immer wird ein Abnahmeprotokoll angefertigt. Häufig wird die Wohnung auch durch ausdrückliche Billigung des Zustandes abgenommen. Doch welche Rechtsfolgen entstehen in diesem Termin?

1. Nimmt der Vermieter die Mietsache im Termin gemeinsam mit dem Mieter ab, ohne Mängel zu rügen und ohne dass ein Abnahmeprotokoll angefertigt wurde, verliert er hierdurch regelmäßig Ansprüche in Bezug auf den Zustand der Wohnung. Er kann später keine Ansprüche mehr wegen Mängel oder Schäden geltend machen. Der BGH wies bereits in einem frühen Urteil darauf hin, dass der Sinn einer solchen Abnahme sei, dass späterer Streit verhindert werden solle (BGHZ 85, 267). Erklärt der Vermieter in einer solchen Situation nichts, kann (muss aber nicht) das gleiche Ergebnis eintreten. Hier wird der Einzelfall genau zu prüfen sein. Es gilt jedoch eine Ausnahme: Mängel oder Schänden, die nicht erkennbar waren oder die der Mieter sogar „versteckt“ hat, dürften nicht von dieser Ausschlusswirkung umfasst sein.
2. Wird ein Abnahmeprotokoll angefertigt, welches keine Mängel beinhaltet, tritt die gleiche Wirkung ein. Der Vermieter, der das Protokoll gemeinsam mit dem Mieter anfertigt und diesem aushändigt, verzichtet darauf, zu einem späteren Zeitpunkt Mängel geltend zu machen. Auch hier werden jedoch nicht solche Mängel erfasst, die nicht erkennbar waren oder die der Mieter „versteckt“ hat.

Was geschieht jedoch, wenn Mängel im Protokoll aufgeführt werden? In diesem Fall wird lediglich festgehalten, dass die Mängel bei Übergabe vorhanden waren. Ein späteres Bestreiten wird kaum mehr möglich sein. Eine Pflicht diese Mängel zu beseitigen, wird hierdurch jedoch vom Mieter nicht anerkannt. Diese Beseitigungspflicht müsste später weiter geklärt werden.

Anders stellt sich der Fall aber dann dar, wenn der Mieter im Protokoll erklärt, er werde die aufgelisteten Mängel beseitigen. Eine solche Erklärung führt regelmäßig dazu, dass der Mieter anerkennt, die Mängel zu beseitigen. Ob er hierzu verpflichtet war oder nicht, spielt dann in der Regel keine Rolle mehr. Die Pflicht zur Beseitigung entsteht aus der Erklärung im Protokoll.

Ein Abnahmeprotokoll kann Gewissheit über die gegenseitigen Ansprüche bringen und auch das Mietverhältnis abschließend beenden. Jede Partei muss sich jedoch Klarheit verschaffen, ob auf Ansprüche wegen Mängeln verzichtet wird oder ob eine Beseitigungspflicht anerkannt wird.

Sind sich die Parteien nicht einig, besteht keine Pflicht, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. In diesem Fall bietet es sich an, wenn jede Partei einen Zeugen beizieht, die Wohnung gemeinsam begangen wird und jede Partei ihr eigenes Protokoll anfertigt. Hierbei sollten Lichtbilder im großen Umfang getätigt werden, was heute mit digitalen Kameras kein Problem mehr darstellen sollte. Danach kann der Versuch gestartet werden, sich über einzelne Punkte zu einigen und so eine einvernehmliche Beendigung herbeigeführt zu werden.