Fehler bei der Verwendung von Vertragsvorlagen…
Viele Vermieter nutzen standardisierte Mietverträge. Diese kann man in Schreibwarengeschäften kaufen oder bei Mieter- oder Vermietervereinen erwerben. Häufig werden auch Vorlagen aus dem Internet genutzt, ohne dass deren Herkunft oder deren inhaltliche Plausibilität geprüft wurde. Standardmietverträge zu verwenden ist nicht grundsätzlich falsch, sondern Vielfach sinnvoll. Denn die Anfertigung eines individuellen Mietvertrages durch einen Rechtsanwalt kann schnell einen vierstelligen Betrag kosten. Daher werden hauptsächlich im Gewerberaummietrecht individuelle Mietverträge angefertigt.
Allen standardisierten Mietverträgen ist gemein, dass sie für eine Vielzahl von verschiedener Vertragskonstellationen konstruiert wurden. Es befinden sich in dem Mietvertrag daher teilweise mehrere Klauseloptionen zur Auswahl , welche entsprechend auszuwählen sind. Lücken sind entsprechend auszufüllen. Hinzu kommt, dass manche Verträge vorteilhaft für Mieter formuliert wurden, während andere Mietverträge für Vermieter vorteilhaft sind. Vertragsvorlagen von einem Mieterverein werden daher mit hoher Wahrscheinlichkeit Günstiger für Mieter sein, während Vorlagen von Haus und Grund in der Regel Günstiger für Vermieter formuliert wurden.
In einem vom Amtsgericht Rüsselsheim (Urteil vom 03.03.2021, Az.: 3 C 361/20 (31)) entschiedenen Rechtsstreit verwendete der Vermieter eine Mietvertragsvorlage des Deutschen Mieterbundes aus dem Jahr 2007. Da der Vertrag ungenau ausgefüllt wurde, kam es zu einem Rechtsstreit über die umlegbaren Betriebskosten.
Was war geschehen:
Der Vermieter verwendete eine Mietvertragsvorlage des Deutschen Mieterbundes aus dem Jahr 2007. Der Mietvertrag enthielt unter § 3 Nr. 2 die folgende Regelung:
„Zusätzlich zur Miete bezahlt der Mieter
a) für Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung in Höhe von ______ Euro monatlich.
b) für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr (weitere Betriebskosten hier eintragen:)
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( ) einen Pauschalbetrag ( ) eine Vorauszahlung in Höhe von _______ Euro monatlich.
Über die Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet. Ist ein Pauschalbetrag vereinbart, erfolgt keine Nachforderung.“
Unter dem Punkt b) wurde in die freien Linien lediglich handschriftlich das Folgende eingetragen:
„50,- € monatlich Garage“.
Im Übrigen wurden die Lücken und Auswahlfelder nicht angekreuzt.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 enthielt folgende Abrechnungspositionen:
– Kaltwasser
– Kanal
– Niederschlagswasser
– Servicekosten HNK-abr.
– Wohngebäudeversicherung
– Grundsteuer B
– Müllgebühren
Die Meinung des Mieters
Der Mieter vertrat nun die Ansicht, dass die Positionen Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer B und Servicekosten HNK-abr. nicht umgelegt werden dürfen, weil diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich aufgeführt waren. Nach Ansicht des Mieters können nur die Kosten umgelegt werden, die im Mietvertrag auch ausdrücklich erwähnt wurden.
Die Meinung der Vermieters
Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass man eine Pauschale vereinbart habe. Mit der Zahlung der monatlichen Vorauszahlung sei damit alles abgegolten. Zudem könnte er aber auch alle Kosten umlegen, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt seien.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht Rüsselsheim folgte der Meinung des Mieters!
Da im Mietvertrag ausdrücklich nur die Positionen Heizung, Warmwasser, Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr aufgeführt wurden, können auch nur diese Kosten umgelegt werden. Weitere Betriebskosten sind aufgrund der fehlenden vertraglichen Vereinbarung in dem Mietvertrag nicht umlegbar. Zudem sei aufgrund der Verträge keine Pauschale vereinbart worden. Und da im Mietvertrag auch kein Hinweis auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten erfolgte, kann der Vermieter sich nicht auf diese Verordnung berufen.
Damit bleibt der Vermieter auf den Kosten Servicekosten HNK-abr., Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer B sitzen.
Für die Praxis
Im vorliegenden Fall hat der Vermieter gleich mehrere Fehler begangen:
- Der Vermieter hat eine veraltete Vertragsvorlage vom Deutschen Mieterbund verwendet. Da der Deutsche Mieterbund aber ausschließlich die Interessen von Mietern vertritt, war die Vertragsvorlage natürlich für Mieter vorteilhaft formuliert.
- Der Vermieter hat die Vertragsvorlage offensichtlich nicht richtig gelesen und damit Lücken nicht bzw. falsch ausgefüllt. Zudem wurde keine Auswahl unter mehreren Optionen durch „ankreuzen“ vorgenommen.
- Es fehlt jeglicher Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Nur wenn ein solcher Hinweis besteht, betrachten die Gerichte bei Unklarheiten sämtliche in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten als vertraglich vereinbart.
Urteil downloaden: Amtsgericht Rüsselsheim vom 03.03.2021, Az.: 3 C 361/21