Fristlose Kündigung des WEG Verwalters – Teil 1
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vertrages zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihrem Verwalter (Verwaltervertrag). Das ohnehin rechtlich schwer verständliche Wohnungseigentumsrecht bringt es hierbei mit sich, dass auch die Kündigung des Verwaltervertrages einige Hürden mit sich bringen kann. Diese müssen sicher umschifft werden. Hierbei ist es erforderlich, einige Grundzüge der Verwalterbestellung zu kennen.
Trennungstheorie
Die Tätigkeit des Verwalters beruht in der Regel auf zwei Rechtsgrundlagen:
- Bestellung des Verwalters per Beschluss
Der Verwalter erhält seine „offizielle“ Stellung durch seine Bestellung mittels Beschlussfassung. Wird der Verwalter durch Beschluss zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ernannt, erhält er seine entsprechenden gesetzlichen Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentümergesetz. Der Verwalter wird durch den Beschluss in sein Amt gehoben.
- Verwaltervertrag
Die Bestellung alleine regelt jedoch keine über das Wohnungseigentumsgesetz hinausgehenden Rechte und Pflichten zwischen der WEG und dem Verwalter. Diese sind etwa Vergütungsansprüche, Vertragslaufzeit, Sondervergütungen etc. Daher sollte zwischen WEG und Verwalter ein zivilrechtlicher Verwaltervertrag geschlossen werden, welcher die weiteren Einzelheiten der Rechtsbeziehung regelt. Meist werden entsprechende Verträge von den Verwaltern bereits vorgelegt. Erforderlich ist ein Verwaltervertrag nicht. Aber absolut zu empfehlen.
Die Folgen der Trennungstheorie
Also Folge der Trennungstheorie kann die WEG ihren Verwalter offiziell durch Beschluss abberufen, ohne dass hierdurch bereits der Verwaltervertrag beendet wird. Der Verwalter wäre hierdurch zwar offiziell kein Verwalter der WEG mehr. Da der Verwaltervertrag jedoch weiter bestehen würde, könnte er hieraus seine Vergütungsansprüche weiter durchsetzen.
Der Verwaltervertrag muss daher neben der Abberufung gesondert gekündigt werden. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist jedoch nur möglich, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Meist liegt dem Abberufungsbeschluss auch ein Kündigungsgrund zugrunde. Zwingend ist dies jedoch nicht. Es kann daher Fälle geben, in welchen der Verwalter abberufen wird, ohne dass ihm eine schwerwiegende Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann. In diesem Fall wird der Verwaltervertrag selbst mangels fehlendem wichtigen Grundes nicht fristlose gekündigt werden können. In der Folge behält der Verwalter seinen Vergütungsanspruch, ohne jedoch weiter Verwalter zu sein.
Abberufungsgründe
Der Verwalter kann grundsätzlich jederzeit durch Beschluss abberufen werden. Hierfür ist kein Grund erforderlich.
Kündigungsgrund des Verwaltervertrages
Um einen Verwaltervertrag außerordentlich fristlos zu kündigen, bedarf es eines gesetzlichen Kündigungsgrundes. Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages ist rechtlich grundsätzlich abschließend nach den in § 626 Abs. 1 BGB niedergelegten Kriterien zu bewerten. Auf die in § 26 WoEigG niedergeschriebenen Regelungen kommt es nicht an. Die ist somit rechtlich ähnlich wie bei einer fristlosen Kündigung eines Arbeitsvertrages.
Folgende Gründe können eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen:
- Keine oder fehlerhafte Führung einer Beschlusssammlung
- Führung eines Rücklagenkontos nicht auf den Namen der WEG
- Vielzahl kleinerer Verstöße (grob Fehlerhafte Abrechnung, Nichtaufnahme von Tagesordnungspunkten, Missachtung der Vermögensinteressen durch Nichtbeaufsichtigung von Auftragnehmern und Nichtzahlung von Versicherungsbeiträgen ohne Folgen) [LG Hamburg, Urteil vom 08. Juni 2011 – 318 S 149/10]
- Zerstörung des Vertrauensverhältnisses mit dem Verwaltungsbeirat [Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 27. November 1998 – 2Z BR 150/98]
- Vollmachtsmissbrauch durch Befriedigung eigener Ansprüche aus zweckgebundener Rücklage [OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04. Juni 1997 – 3 Wx 569/96]