Keine Wärmezähler -> 15 % Kürzung der Heizkosten!
Der Bundesgerichtshof hat eine bisher ungeklärte Streitfrage endgültig entschieden:
Wenn der Vermieter keine Wärmezähler installiert hat, darf der Mieter die Heizkosten um pauschal 15 Prozent kürzen!
Um was geht es?
Betreibt der Vermieter eine sog. verbundene Heizungsanlage, wird hierüber sowohl warmes Wasser erzeugt wie auch Wärme zur Beheizung der Wohnungen. Verbundene Heizungsanlage verfügen somit über zwei Wasserkreisläufe. Beide Kreisläufe benötigen jedoch unterschiedliche Temperaturen. Für die Erzeugung von warmem Wasser wird in der Regel eine Wassertemperatur von 60° C benötigt. Für die Erzeugung des warmen Wassers für die Heizkörper wird hingegen eine Temperatur bis zu 90 °C benötigt. Bei Fußbodenheizungen bis zu 45 °C.
Damit wird deutlich, dass die benötigte Energie beider Kreisläufe erheblich voneinander abweicht. Daher ist eine getrennte Erfassung der für beide Wasserkreisläufe benötigten Energie zur Herbeiführung von Verteilungsgerechtigkeit erforderlich. Die meisten Heizungsanalgen sind hierzu jedoch nicht fähig. Der Vermieter kann also nur ermitteln, wie viel Brennstoff (Gas, Öl etc.) er insgesamt verbraucht hat. Es ist aber nicht möglich die Brennstoffanteile getrennt nach den beiden Kreisläufen festzustellen.
Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und fordert daher seit dem 31.12.2013 die Installation eines sog. Wärmezählers.
Was sind Wärmezähler?
Wärmezähler werden direkt an die Heizungsanlage angebracht. Dort messen sie nun die Menge des erzeugten warmen Wassers für beide Heizkreisläufe. Mit einem Wärmezähler kann somit festgestellt werden, wie viel Prozent des Brennstoffes für den Warmwasserkreislauf oder für den Heizungskreislauf verbraucht wurden.
Wärmezähler sind von den Messeinrichtungen direkt an den Heizkörpern in den Wohnungen zu unterscheiden. Dies sind keine Wärmezähler im Sinne der Heizkostenverordnung. Es handelt sich hierbei um Zähler zur Ermittlung der verbrauchten Energie für eine Wohnung.
Wärmezähler
Das Kürzungsrecht
Die Heizkostenverordnung regelt in § 12 ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent. Hiernach haben Mieter das Recht die Heizkosten pauschal um 15 Prozent zu reduzieren, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Dies betrifft vor allem die Fälle, in denen Mieter eine Pauschale für die Heizkosten zahlen sollen. In diesen Fällen stellt der Vermieter schon gar nicht den Verbrauch fest.
Der Streit
Viele Vermieter hatten entgegen der gesetzlichen Verpflichtung auch nach dem 31.12.2013 noch keine Wärmezähler an ihren Heizungsanlagen installiert. In der Rechtsprechung war umstritten, ob Mieter wegen der fehlenden Umsetzung der rechtlichen Verpflichtung zur Installation eines Wärmezählers gestützt auf § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Anspruch nehmen können. So hatte das Landgericht Berlin noch im Jahr 2017 ein Kürzungsrecht strikt abgelehnt. Das Landgericht Frankfurt am Main (Urt. v. 28.10.2019, Az.: 2-11 S 38/19) hatte ein Kürzungsrecht hingegen anerkannt.
Entscheidung Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage nun ein für alle Mal entschieden (Urt. v. 12.01.2022, Az.: VIII ZR 151/20):
Dem Mieter steht ein Kürzungsrecht gem. § 12 HeizkostenV zu!
Wenn der Vermieter keine Wärmezähler an seiner verbundenen Heizungsanlage installiert hat, darf der Mieter die Heizkosten pauschal um 15 Prozent reduzieren.
Wie herausfinden?
Für den ungeübten Nutzer dürfte es nur schwer zu erkennen sein, ob ein Wärmezähler installiert wurde. Die notwendigen Informationen hierzu finden sich meist versteckt in dem Zahlendschungel der jährlichen Heizkostenabrechnung.
Befindet sich in der Heizkostenabrechnung ein Hinweis auf § 9 HeizkostenV sowie auf die mathematische Formel
Q = 2,5 x V x (tw-10)
wurde mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Wärmezähler installiert. In diesem Fall entsteht sofort ein Kürzungsrecht von 15 Prozent.
Natürlich kann und sollte man auch seinen Vermieter direkt fragen können. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass auch Vermieter Wärmezähler mit den Messeinrichtungen an den einzelnen Heizkörpern verwechseln und dann unbewusst eine falsche Information erteilen.
Frist
Auch das Kürzungsrecht muss innerhalb einer Frist von 1 Jahr nach Erhalt der Heizkostenabrechnung geltend gemacht werden. Wer die Frist verpasst, muss die vollen Heizkosten bezahlen.
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