Kippt BGH die „10-Prozent-Regelgung“? Ja, aber…

In der Sache VIII ZR 266/14 liegt bisher zwar nur die Pressemittelung des Bundesgerichtshofs vor, hieraus lässt sich aber eine Änderung der Rechtsprechung ablesen. Konkret geht es um das Mieterhöhungsverlangen, nicht aber um die Minderung der Miete, wenn die vereinbarte Fläche um 10 Prozent negativ für den Mieter abweicht.

Will der Vermieter die Miete bisher erhöhen, muss er hierzu die Größe der Wohnung der Berechnung zu Grunde legen. Hierbei konnten folgende Probleme auftreten:

1. Die tatsächliche Wohnungsgröße ist kleiner, als im Mietvertrag vereinbart:

a) Die Abweichung ist kleiner als 10 Prozent:
Der BGH entschied, dass in diesem Fall die Mieterhöhung auf der Basis der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (die bis 10 % zu Hoch
bemessen war) zu erhöhen sei (so im Fall VIII ZR 205/08).

b) Die Abweichung ist größer als 10 Prozent:
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann (VIII ZR 192/03).

2. Die tatsächliche Wohnungsgröße ist größer, als im Mietvertrag vereinbart:

a) Die Abweichung ist kleiner als 10 Prozent:
Der BGH entschied, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche übersteige, so ist einem
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr
als 10 % beträgt (VIII ZR 138/06).

b) Die Abweichung ist größer als 10 Prozent:
In seiner Entscheidung VIII ZR 138/06 führte der BGH aus, dass bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr
als 10 % in Betracht käme, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung
gebunden bleibe, sondern dass er berechtigt sei, einem die gesetzlichen Fristen wahrenden Mieterhöhungsverlangen die
tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Die letzte Frage durfte der BGH nun entscheiden.

Der Beklagte war Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche 210,43 qm, also 34 Prozent mehr.

Der BGH entschied: Nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es an! Und bei der Erhöhung muss die Kappungsgrenze eingehalten werden.

Und nun entschied der BGH weiter: An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat nicht mehr fest. Auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, soll dies gelten; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Im Ergebnis brauchen wir somit bei Mieterhöhungen die o. g. Varianten nicht mehr zu beachten. Es gilt nunmehr allein die tatsächliche Wohnungsgröße, wenn die Miete erhöht werden soll. Für die Zukunft wird man also auch bei kleineren Abweichungen genau messen müssen!