Mietermehrheit – Reicht Zugang der Kündigung an einen aus?

Rechtliche Einordnung

Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen und laut Gesetz auch jedem einzelnen Mieter zugestellt werden. In Mietverträgen wird jedoch teilweise abweichend geregelt, dass der Vermieter auch Kündigungserklärungen nur gegenüber einem Mieter bekannt machen kann, diese dann aber gegen alle wirken soll. Also auch gegenüber dem Mieter, der die Kündigung möglicherweise nie erhalten hat.

 

Das Rechtsproblem

Eine solche vertragliche Regelung widerspricht der gesetzlichen Regelung. Die Kündigungserklärung muss laut Gesetz von allen gegenüber allen erklärt werden. Daher sind bei mehreren Mietern in einer Kündigungserklärung alle Mieter als Empfänger zu benennen und die Kündigung muss dann auch allen gesondert bekannt gemacht werden, also zugestellt werden.

Hiervon wollen einige Mietverträge abweichen. Es soll hiernach genügen, dass die Kündigungserklärung zwar an alle Mieter gerichtet ist, aber nur einem Mieter mit Wirkung auch für die anderen bekannt gemacht werden. Der Vorteil liegt auf der Hand: Ist ein Mieter unbekannt verzogen (aber noch Vertragspartner), reicht es aus, die Kündigung nur den verbliebenen Mietern auszuhändigen.

Über eine solche Regelung hatte das Landgericht München (Urteil vom 12.10.2016, Az.: 14 S 6395/16) zu entscheiden. Der Vermieter adressierte im zu entscheidenden Fall in der Kündigung zwar alle drei Mieter. Er Übergab die Kündigung aber nur den in der Wohnung verbliebenen Mietern. Der dritte Mieter war bereits unbekannt verzogen, aber immer noch Mietvertragspartei. Das Gericht wertete diese Klausel als unwirksam. Denn diese Regelung verstößt gegen AGB Recht. In der Regel handelt es sich bei Mietverträgen um AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen). Dies hatte zur Folge, dass die Kündigung nicht wie gesetzlich notwendig, allen Mietvertragsparteien zugegangen ist. Damit war die Kündigung insgesamt unwirksam. Das Mietverhältnis wurde hierdurch nicht beendet und hatte weiter Bestand.

 

Für die Praxis

Kündigungen sollten von allen an alle adressiert und zugestellt werden. Wenn mehrere Vermieter ein Mietvertrag mit mehreren Mietern kündigen wollen, sollten alle Vermieter die Kündigung erklären und allen Mietern zustellen. Dies gilt auch im umgekehrten Fall, wenn mehrere Mieter einen Mietvertrag mit mehreren Vermietern kündigen wollen.