Mieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung in der Gewerberaummiete

 

In der Gewerberaummiete können stärker als in der Wohnraummiete Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden. Häufig ist in Gewerberaummietverträgen geregelt, dass der Mieter die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache übernehmen muss. Was geht und was nicht ist vielfach rechtlich noch ungeklärt.

Was sind Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten?

 

Der Begriff orientiert sich an § 28 Zweite Berechnungsverordnung – II. BV. Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Hiernach dürften die meisten Kosten zu den Instandhaltungskosten gehören. Kosten für Reparaturen nach einem Brand, Wasserschaden oder Modernisierungskosten gehören jedenfalls nicht dazu.

Instandsetzungskosten hingegen sind die Kosten für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache. Hierzu gehören Schäden z.B. durch Brand, Wasserschaden oder sonstige durch den Mieter oder Dritte verursachten Schäden.

Somit umfassen die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung nahezu alle Kosten, die zur Beseitigung von Schäden an der Mietsache entstehen können. Es ist verständlich, dass diese nicht grenzenlos auf den Mieter umgelegt werden können. Ein solcher Vertrag wäre kaum mehr ein Mietvertrag.

Wo liegen die Grenzen?

 

Durch individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen sind die Parteien sehr frei in ihren Vereinbarungen. Es muss lediglich am Ende noch eine Art „Mietvertrag“ vorhanden bleiben. Zudem dürfen äußerste rechtliche Grenzen wie die Sittenwidrigkeit nicht überschritten werden.

In Formularverträgen sind die rechtlichen Grenzen enger. Die Klauseln müssen den rechtlichen Grenzen des AGB-Rechts standhalten. Überraschende Klauseln oder Klauseln die zu unangemessenen Benachteiligungen führen sind unwirksam. Auch unklare Regelungen sind unwirksam. Ob Klauseln unklar, überraschend oder benachteiligend sind entscheidet letztendlich das Gericht. Der Ausgang solche Gerichtsverfahren ist im höchsten Maße unvorhersehbar.

Nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs kann der Mieter nicht verpflichtet werden, für Schäden einzustehen, auf die der Mieter durch seinen Mietgebrauch nicht einwirken kann oder die der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sind. Solche Vereinbarungen wären unwirksam.

Bsp: Da der Mieter mit den Stromleitungen in der Wand nicht in Kontakt komme, wäre daher die Übertragung der Instandhaltung von Stromleitungen auf den Mieter unwirksam. Die Instandhaltung von Lichtschalter oder Türklinken könnten dem Mieter jedoch durch Vertrag auferlegt werden. Auch für die Beseitigung von Schäden durch einen Blitzeinschlag könnte der Mieter nicht verpflichtet werden, da solche Schäden in den Risikobereich des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes fallen dürften.

Einzelne Beispiele:

• Endrenovierungsklause

Im Wohnraummietrecht ist der Vereinbarung einer Endrenovierung unwirksam. Im Gewerberaummietrecht wurde hierüber noch keine Entscheidung getroffen. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung dürfte von der vereinbarten Länge des Mietverhältnisses abhängen oder aber auch ob es bei einer Vereinbarung über Schönheitsreparaturen zu summierten Nachteilen kommt.

• Anfangsrenovierungsklausel

Hierzu gibt es bisher keine Rechtsprechung. Ohne Kompensation dürfte eine solche Vereinbarung unwirksam sein, da der Mieter von ihm nicht verursachte Schäden beseitigen müsste.

• Kostenübernahmeklausel

Hier wird der Mieter dazu verpflichtet, bei Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen einen bestimmten Teil der Kosten zu übernehmen. Soweit die Kosten pro Reparatur begrenzt sind als auch summenmäßig für das Jahr könnte eine solche Regelung wirksam sein.

• Fachhandwerkerklauseln

Solche Regelungen verpflichten den Mieter, dass er auf ihn übertragene Renovierungsmaßnahmen durch einen Fachbetrieb ausführen lassen muss. Eine solche Regelung dürfte wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sein. Es sei denn das sicherheitsrelevante Bereiche betroffen sind, wie beispielsweise die Wartung einer Sprinkleranlage.

 

Für die Praxis

 

Das Aushandeln von Gewerberaummietverträgen ist schwierig. Es besteht grundsätzlich eine größere Gestaltungsmöglichkeit als im Wohnraummietrecht. Vieles wird jedoch auch davon abhängen, welche Verhandlungsposition und Stellung der Mieter hat. Besteht großer Leerstand in einer Stadt wird der Mieter größeren Einfluss auf den Vertrag nehmen können. Ist der Leerstand an Gewerberäumen gering oder der Standort sehr gefragt, wird der Mieter häufig die Bedingungen des Vermieters akzeptieren müssen. In beiden Fällen sollte jedoch der Mietvertrag im Gewerberaummietrecht vor Vertragsschluss genau geprüft werden. Denn kurze Kündigungsfristen wie im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht in der Regel nicht.