Mieterverdrängung durch Modernisierung? (Teil 1)

Mieterverdrängung, Luxusmodernisierung, Gentrifzierung, Entmietung: Dies sind nur einige Begriffe, die im Zusammenhang mit anstehenden Modernisierungsmaßnahmen genannt werden.

Im Wesentlichen geht es bei Modernisierungsmaßnahmen meist um drastische Mieterhöhungen, Baulärm und Bauschmutz und eingeschränkte Mietminderung. Aber auch um Ängste von Mietern, sich die Wohnung nach der Modernisierungsmaßnahme nicht mehr leisten zu können, haben ein großes Gewicht. Die gesetzlichen Vorschriften sind kompliziert. Gesetzliche Fristen können zudem vollendete Tatsachen schaffen.

Alles beginnt mit der Modernisierungsankündigung

Bevor der Vermieter mit Modernisierungsmaßnahmen beginnen darf, muss er dem Mieter eine Modernisierungsankündigung zukommen lassen. Die Modernisierungsankündigung muss nach dem Gesetz spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme dem Mieter in Textform zugehen. Ausreichend ist also eine E-Mail oder gar eine SMS. Die Modernisierungsankündigung muss vom Inhalt her den gesetzlichen Anforderungen genügen. Es muss die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen genannt werden. Zudem muss der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer mitgeteilt werden. Ferner müssen der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten sein. Über den Umfang bestehen viele Streitigkeiten. Ohne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet.

Abgrenzung Erhaltungsmaßnahmen
Von der Modernisierung ist die schlichte Erhaltungsmaßnahme abzugrenzen. Erhaltungsmaßnahme sind Maßnahmen, die für die Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Zum Beispiel der Austausch des defekten Treppengeländers. Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen können aber auch zusammenfallen. Zum Beispiel der Austausch der defekten Klingelanlage, wenn erstmalig damit auch eine Videoanlage installiert wird. Erhaltungsmaßnahmen sind lediglich rechtzeitig anzukündigen. Die zeitliche Spanne hängt hier mit von der Dringlichkeit ab.

Fristen, Fristen, Fristen!

Der Mieter kann gegen die Modernisierungsmaßnahme Härteeinwendungen erheben. Hierbei gibt es zwei Arten von Härteeinwendungen.

1. Die Baumaßnahme selbst kann eine nicht hinnehmbare Härte darstellen. Z.B. der Austausch der Fenster oder der Heizungsanlage im Winter; eine ungewöhnliche lange Dauer der Baumaßnahmen; das Aufstellen eines Toilettenhäusschen im Hof bei bestimmten körperlichen Leiden. Liegt eine solche Härte aufgrund der Modernisierungsmaßnahme an sich vor, muss der Mieter diese nicht dulden. Der Vermieter kann die Härte in diesem Fall jedoch abmildern, z. B. durch Stellung einer Ersatzunterkunft während der Bautätigkeiten. Wenn hierdurch die Härte wegfällt, darf der Vermieter die Maßnahme durchführen.
2. Darüber hinaus können die finanziellen Folgen durch eine zu erwartende Mieterhöhung eine besondere Härte darstellen (finanzielle Härte). Hiermit kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen an sich zwar nicht verhindern. Er kann jedoch einer Mieterhöhung nach der Modernisierungsmaßnahme entgegentreten und diese ggf. verhindern oder jedenfalls mindern.

Beide Härtefalleinwendungen müssen jedoch fristgerecht vom Mieter erhoben werden. Das Gesetz verlangt, dass die Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden müssen. Im ungünstigsten Fall beträgt die Frist daher lediglich 1 Monat und 1 Tag. Nur wenn auf die Modernisierungsankündigung fehlerhaft war oder darin nicht auf die Frist hingewiesen wurde, können Einwendung auch später erhoben werden. Sie müssen aber in jedem Fall spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

Wer die Frist ignoriert, muss die Modernisierung und eine etwaige Mieterhöhung akzeptieren.