Formvorschriften: Mietvertrag vs. Arbeitsvertrag
Formvorschriften spielen sowohl im Mietrecht als auch im Arbeitsrecht eine erhebliche Rolle. Das Gesetz bestimmt teilweise zwingend einzuhaltende Formvorschriften. Die Missachtung dieser Vorschriften kann erhebliche rechtliche und unerwünschte Konsequenzen zur Folge haben. Dabei unterscheiden sich die Formvorschriften in den verschiedenen Stadien des Vertrages teilweise erheblich zwischen Mietverhältnissen und Arbeitsverhältnissen. Daher dürfen die Kenntnisse in dem einen Vertrag nicht ungefiltert auf den anderen Vertragstyp angewendet werden. Zudem bestehen teilweise erhebliche Unsicherheiten bei der Kenntnis von erforderlichen Formvorschriften.
Welche Formvorschriften gibt es?
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Notarielle Beurkundung
Die notarielle Beurkundung ist die strengste Formvorschrift. Erklärung müssen von einem Notar beurkundet werden, andernfalls sind sie unwirksam. Der Immobilienkaufvertrag ist beispielsweise an diese Formvorschrift gebunden.
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Schriftform
Die Schriftform (oder auch schriftliche Form) ist nach der notariellen Beurkundung die strengste Formvorschrift. Wenn die Schriftform einzuhalten ist, müssen Erklärungen auf einer Urkunde mit eigener Namensunterschrift erfolgen. Die Unterschrift muss im Original enthalten sein. Eine Kopie reicht nicht aus. Eine Urkunde muss nicht aus Papier bestehen. Hauptsache es handelt sich nicht um flüchtiges Medium. Daher könnte auch eine in einen Baumstamm geritzte Erklärung eine Urkunde sein. Eine in Sand geschriebene Erklärung ist daher keine Urkunde. In der Praxis sollte aber natürlich immer Papier benutzt werden.
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Textform
Wenn das Gesetz die Textform vorschreibt, muss die Erklärung nicht durch eigene Namensunterschrift unterschrieben werden. Es ist aber erforderlich, dass die Erklärung auf einem dauerhaften Medium abgegeben wird. Dies kann eine E-Mail sein (der Empfänger kann sie ausdrucken) oder aber auch eine Nachricht im Messengerdienst (z.B. Signal oder WhatsApp). Eine mündliche Erklärung oder eine Erklärung in Sand erfüllt nicht die Textform.
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Formfreiheit (z.B. mündlich)
Eine mündliche Formvorschrift gibt es nicht. Man spricht in diesem Fall von Formfreiheit. Wenn keine Formvorschrift besteht, kann eine Erklärung rechtswirksam auch mündlich oder sogar durch entsprechendes Handeln (konkludent) (z. B. im Supermarkt das Auflegen der Ware auf das Förderband durch den Käufer (Antrag) und das Durchziehen der Ware über den Kassenscanner durch die Verkäuferin (Annahme)).
Wichtige Unterschiede in Wohnraum-, Gewerberaummietverträgen und Arbeitsverträgen
Was? |
Mietvertrag |
Arbeitsvertrag |
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Wohnraum |
Gewerberaum |
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Vertragsschluss |
mündlich /schriftlich | mündlich /schriftlich | mündlich / schriftlich |
| Der mündliche Mietvertrag hat grundsätzlich keine Nachteile für Mieter und Vermieter, da es nahezu keine praktischen Befristungen im Wohnraummietrecht mehr gibt. | Achtung: bei mündlichem Vertragsschluss, kann der Vertrag vom Mieter und Vermieter mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Dies gilt auch, wenn eine feste Vertragslaufzeit vereinbart wurde! Dies ist Nachteilhaft, wenn Mieter oder Vermieter sich auf eine lange Nutzungsdauer eingerichtet haben und Investitionen getätigt haben. | Bei mündlichen Verträgen muss der Arbeitgeber spätestens einen Monat nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich niederlegen, die Niederschrift unterzeichnen und dem Arbeitnehmer aushändigen.
Es handelt sich hierbei aber nicht um den Arbeitsvertrag, sondern nur um eine schriftliche Wiederholung der wesentlichen Bestimmungen. |
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Kündigung |
schriftlich | kein Formzwang, daher auch mündlich möglich! | schriftlich |
| Eine Kündigung in einer anderen Form (z.B. mündlich, E-Mail, Messengerdienst) ist unwirksam! | Im Mietvertrag kann und wird in der Regel die Schriftform vereinbart. Dann kann der Mietvertrag nur schriftlich gekündigt werden. Eine Kündigung in anderer Form wäre dann unwirksam! | Eine Kündigung in einer anderen Form (z.B. mündlich, E-Mail, Messengerdienst) ist unwirksam! | |
Kündigungs-widerspruch / Kündigungs-schutzklage |
Ein Widerspruch gegen die Kündigung muss nicht erhoben werden. Die Wirksamkeit der Kündigung wird in der Regel in einem Räumungsprozess vollständig geprüft.
Wird die Kündigung aber von einem Vertreter ohne Vorlage einer Originalvollmacht abgegeben, kann ggf. binnen Wochenfrist eine Zurückweisung erfolgen. |
Ein Widerspruch gegen die Kündigung muss nicht erhoben werden. Die Wirksamkeit der Kündigung wird in der Regel in einem Räumungsprozess vollständig geprüft.
Wird die Kündigung aber von einem Vertreter ohne Vorlage einer Originalvollmacht abgegeben, kann ggf. binnen Wochenfrist eine Zurückweisung erfolgen. |
Gegen die Kündigung muss innerhalb von 3 Wochen Kündigungsschutzklage beim Arbeitsgericht erhoben werden.
Wenn diese Frist verpasst wird, wird die Kündigung kraft Gesetzes rechtmäßig. Die Wirksamkeit der Kündigung wird in dem Kündigungsschutzverfahren geprüft. Die Frist gilt für Arbeitnehmer und Arbeitgeber! |
Aufhebungsvertrag |
formlos | formlos | Schriftform |
| Der Mietvertrag kann formlos durch Aufhebungsvertrag beendet werden.
Ein schriftlicher Aufhebungsvertrag ist aber schon aus Beweiszwecken anzuraten. |
Der Mietvertrag kann formlos durch Aufhebungsvertrag beendet werden.
Ein schriftlicher Aufhebungsvertrag ist aber schon aus Beweiszwecken anzuraten. |
Soll ein Arbeitsvertrag durch Aufhebungsvertrag beendet werden, muss der Aufhebungsvertrag schriftlich geschlossen werden.
Bei einer anderen Form (z.B. mündlich, E-Mail, WhatsApp) ist der Aufhebungsvertrag unwirksam. |
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Befristung |
schriftlich | schriftlich | schriftlich |
| Soll der Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als 1 Jahr geschlossen werden, muss dies schriftlich erfolgen.
Andernfalls gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Für Wohnraummieter hat dies kaum praktische Bedeutung, da der Vermieter ohnehin einen Kündigungsgrund benötigt. |
Soll der Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als 1 Jahr geschlossen werden, muss dies schriftlich erfolgen.
Andernfalls gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Im Gewerberaummietrecht könnte somit am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs (= 6 Monate) von Mieter und Vermieter grundlos gekündigt werden. Dies stellt ein großes Problem dar, wenn mit einer längeren Laufzeit gerechnet wurde. |
Eine Befristung des Arbeitsvertrages ist unwirksam, wenn sie nicht schriftlich vereinbart wurde.
Es entsteht damit ein unbefristeter Arbeitsvertrag. Allerdings muss der Arbeitnehmer binnen 3 Wochen nach Auslaufen der unwirksamen Frist eine Befristungskontrollklage (auch: Entfristungsklage) erheben. |
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