Minderung der Miete auch bei Abwesenheit des Mieters?

Ist die Miete auch gemindert, wenn die Heizung während des Urlaubs ausfällt? Wie sieht es aus, wenn die Wohnung von einem Familienmitglied genutzt wird? Oder ist die Miete nur gemindert, wenn man den Mangel auch unmittelbar mitbekommt?

Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof beschäftigen, nachdem das Landgericht  Frankfurt am Main eine Mietminderung ablehnte, weil der Mieter nicht selbst die Wohnung nutzte, sondern von einem Familienmitglied genutzt wurde.

Was war geschehen?

Die Gastherme in der Mietwohnung war defekt. Die Mieter verlangen Reparatur, der Vermieter verlangte widerklagend Zahlung der nicht gezahlten Miete. Die Mieter zahlten 15 Prozent der Miete wegen des Mangels nicht. Während des Defekts wohnten die Mieter nicht selbst in der Wohnung. Stattdessen wurde die Wohnung der Tochter der Mieter und dem Schwager überlassen. Die „Untermieter“ zahlten die Miete vollständig, während die Hauptmieter von einer Minderung ausgingen und 15 Prozent der Miete einbehielten.

Das Amtsgericht Landgericht Frankfurt am Main gab dem Vermieter recht. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, das den Mietern das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Denn die Wohnung sei im relevanten Zeitraum nicht von den Mietern bewohnt worden. Zudem haben die Untermieter die laufenden Mieten vollständig gezahlt.

Wie entschied der BGH?

In seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (Az.: VIII ZR 99/17) stellte der BGH folgendes fest:

1. Wegen des Defekts an der Gastherme war die Miete um 15 Prozent gemindert. Da die Wohnung „mit Heizung“ vermietet“ wurden, schuldet der Vermieter auch die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizungsanlage.
2. Die Überlassung der Wohnung an Dritte kann einen Anspruch auf Instandsetzung der Heizung nicht ausschließen.  Der Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten. Für das Bestehen dieser Pflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Die Überlassung der Wohnung an Dritte steht dem Minderungsbegehren nicht entgegen. Denn die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.

Was heißt eigentlich „Mietminderung“

Ist die Mietsache mangelhaft, führt dies automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einem Mangel bereits schon keinen Rechtsanspruch auf Zahlung der vollständigen Miete hat und der Mieter keine Rechtspflicht. Die vertraglich vereinbarte Miete wird automatisch durch den Mangel reduziert. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Mieter eine Minderung „begehrt“. Ebenso wenigst ist die Zustimmung des Vermieters zur Mietminderung einzuholen.

Es gibt jedoch eine praktisch relevante Gefahr: Wie hoch die Miete gemindert ist, steht nirgendwo geschrieben. Verschätzt sich der Mieter in der Höhe und zahlt die Miete entsprechend nicht, kann er in Zahlungsverzug kommen. Dies kann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen. Wer einen Rechtsstreit vermeiden will, sollte sich mit dem Vertragspartner über die Höhe der Minderung zu einigen versuchen.

Praktischer Tipp:

Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, ist eine zeitnahe gerichtliche Klärung in Erwägung zu ziehen. Die Praxis zeigt, dass die prozessualen Probleme erheblich zunehmen, wenn zu viel Zeit verstreicht. Denn meistens entstehen hierdurch Beweisprobleme, Erinnerungslücken oder die Angelegenheit lässt sich nur noch schwer aufklären, wenn weitere Streitigkeiten hinzukommen. Das Mittel der Wahl ist in solchen Fällen eine zeitnahe Feststellungsklage.