Neue WEG-Verwaltung – Einzugsermächtigung

Das Rechtsproblem

Hin und wieder kommt es zu einem Wechsel der WEG-Verwaltung. Sei es weil die Eigentümer einen neuen Verwalter wünschen oder der alte Verwalter an einer Fortsetzung seiner Tätigkeit kein Interesse mehr hat. In der Regel klären alte und neue Verwaltung die Übergabe unmittelbar untereinander (Unterlagen der WEG werden übergeben, unerledigte Aufgaben übernimmt die neue Verwaltung, die neue Verwaltung  legitimiert sich gegenüber Vertragspartnern der WEG durch Vorlage des Protokolls). Für die Eigentümer selbst ändern sich lediglich meist nur die Kontaktdaten zur Verwaltung und Bankverbindungsdaten. In der Regel wird sich die neue Verwaltung allen Eigentümern schriftlich vorstellen.

Da die Pflicht zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes unverändert bestehen bleibt und von den Eigentümern zu erfüllen ist, sollten diese nun ein besonderes Augenmerk auf die fortlaufende Zahlung werfen. Denn in der Regel ändern sich mit dem Verwalterwechsel auch die Bankverbindungsdaten. Doch was geschieht, wenn die neue Verwaltung keine neuen Bankverbindungsdaten mitteilt oder gar auf eine nicht mehr bestehende Einzugsermächtigung nicht rechtzeitig hinweist?

Der Rechtsfall

Das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 1506/17 (93)) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Die Eigentümer hatte der alten Verwaltung eine Einzugsermächtigung zur monatlichen Einziehung der Wohngelder erteilt. Es konnte jedoch nicht mehr geklärt werden, ob die Einzugsermächtigung auf den Namen der Verwaltung oder für die Gemeinschaft erteilt wurde. Nachdem die Verwaltung wechselte wurde das Hausgeld aufgrund des Kontowechsels nicht mehr eingezogen. Der betroffene Eigentümer hatte zunächst keine Kenntnis hiervon und geriet hierdurch unbewusst in Zahlungsverzug. Ob die neue Verwaltung sich durch ein Schreiben bei den Eigentümern vorgestellt hatte oder gar eine neue Einzugsermächtigung forderte, war streitig. Es kam wie es kommen musste: Der Eigentümer wurde auf Zahlung vor dem Gericht in Anspruch genommen.

Die Entscheidung

Zu Unrecht! Das Amtsgericht führte in seiner Entscheidung dass sich die Eigentümer nicht im Verzug mit der Zahlung des Hausgeldes befanden. Denn es war die Aufgabe der klagenden WEG und der sie vertretenden Hausverwaltung gewesen darzulegen, wann und wie sich die neue Hausverwaltung bei den beklagten Eigentümern gemeldet hatte, ob die neue Bankverbindung mitgeteilt wurde und ob um Erteilung einer Einzugsermächtigung gebeten wurde. Dies wurde von der klagenden WEG nicht bewiesen.

Darüber hinaus legte das Gericht die gesamten Kosten des Verfahren der neuen Verwaltung auf. Denn es wäre die Aufgabe der neuen Verwaltung gewesen, alle Eigentümer anzuschreiben und ihnen die neue Bankverbindung mitzuteilen. Die neue Verwaltung hätte darauf hinweisen müssen, dass von der bisherigen Einzugsermächtigung kein Gebrauch mehr gemacht werden kann. Zudem hätte die neue Verwaltung um Erteilung einer neuen Einzugsermächtigung unter Übersendung eines entsprechenden Formulars bitten müssen. Dies war nicht geschehen! Wenn eine Hausverwaltung von einem solchen üblichen Vorgehen keinen Gebrauch macht, liegt grobes Verschulden im Sinne von § 49 Abs. 2 WoEigG vor. Daher waren der Verwaltung die Kosten aufzuerlegen. Mehr hierzu lesen Sie in meinem Artikel vom 29.02.2016.

Der Praxistipp

Es gehört zum üblichen Vorgehen, dass die neue Verwaltung sich den Eigentümern vorstellt und diese über die weiteren Modalitäten, wie Zahlung des Hausgeldes, aufklärt. Dies kann und sollte in einem ersten Vorstellungsschreiben geschehen. Gerade wenn das Hausgeld über eine Einzugsermächtigung eingezogen wird, sollte nicht darauf vertraut werden, dass die Eigentümer selbst noch an die Zahlung denken. In der Regel brauchen sie dies auch nicht mehr. Dies ist ja der Sinn und Zweck einer erteilten Einzugsermächtigung. Die Einzugsermächtigung sollte zudem immer auf die WEG erfolgen.

 

AG Frankfurt am Main, Urt. v. 30.08.2017, Az.: 33 C 1506/17 (93)

RA Kuschert

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Kategorie: Frankfurter RechtsprechungWohnungseigentum

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