Ohne Belegeinsicht keine Zahlungspflicht der Betriebskostennachzahlung

Um was es geht

Die Jahresabrechnung der Betriebskosten stellt regelmäßig Vermieter und Mieter vor großen Herausforderungen. Insbesondere die Positionen Heizkosten und Warmwasserkosten sind für viele Mieter und Vermieter ein Buch mit sieben Siegeln. Meist übernehmen ohnehin große Abrechnungsunternehmen die Berechnungen und überlassen den Vertragsparteien eine undurchschaubare Ansammlung von Daten auf mehreren Seiten. Während Mieter im Angesicht hoher Nachforderungen die Korrektheit dieser Abrechnungsdaten an sich bezweifeln führen Vermieter einen hohen Verbrauch an, der auf das persönliche Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen sei. Gegenseitige Beschuldigungen helfen hier jedoch nicht weiter, denn der Verbrauch muss am Ende korrekt berechnet und nachvollzogen werden.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 189/17) entschied hierzu nun das Folgenden:

1. die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter liegt beim Vermieter (m.a.W.: der Vermieter muss die Korrektheit seiner Abrechnung beweisen und im Prozess Beweise anbieten!)
2. der Mieter kann die Vorlage sämtlicher Belege verlangen, insbesondere auch die Verbrauchseinheiten der anderen Mieter.
3. die Belege sind immer vorzulegen! Ein besonderes Interesse braucht der Mieter nicht. Es genügt hierfür bereits das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren.
4. Die Belege dienen dem Mieter dazu, sich die Richtigkeit bei den Belegausstellern zu erkundigen.
5. Die Nachforderung ist sofort fällig. Dem Mieter steht aber sofort ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er Einsicht in die Belege verlangt.

Für die Praxis

Dieses Urteil macht Prozesse um Betriebskostenabrechnungen ein Stück weit berechenbarer. Die Darlegungs- und Beweislasten sind nun nochmals klargestellt (Darlegungslast bedeutet wie viel eine Partei vortragen muss, damit sich das Gericht damit grundsätzlich weiter beschäftigt). Mieter können sich sicher sein, ohne weiter Begründung Einsicht in die Belege zu verlangen. Eine Zahlung braucht zudem nicht zu erfolgen, solange der Vermieter diese Einsicht nicht gewährt. Der Vermieter muss notfalls die Richtigkeit seiner Abrechnung beweisen.

Ein kleiner Tipp!

Die Jahresabrechnung beginnt mit der Erfassung der Zählerstände an den Heizkörpern und Wasseruhren. Mieter sollten die Zählerstände bereits zu Beginn des neuen Jahres notieren.