Rechtliches zur Urlaubszeit – Untervermietung an Feriengäste

Urlaubszeit ist Reisezeit. Da liegt es nahe, die allein zurückgelassene Wohnung anderen Reisefreudigen zu überlassen und die Urlaubskasse damit aufzustocken. Oder man überlässt gar seine eigene Mietwohnung komplett das ganze Jahr über an Geschäfts- und Urlaubsreisende als sog. Ferienwohnung. Selbst nutzt man dann seine Wohnung nicht mehr und verdient sich somit ein nettes Zubrot.

 

Das Gesetz unterscheidet zwei Varianten der „Gebrauchsüberlassung an Dritte“, der sog. Untervermietung:

 

1. Der erste Fall betrifft die Gebrauchsüberlassung der kompletten Wohnräume an Dritte.

Nach dem Gesetz ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Dass heißt, ohne Einverständnis des Mieters ist die Untervermietung nicht möglich. Der Mieter hat auch keinen Anspruch, dass der Vermieter ihm die Erlaubnis hierzu erteilt.

Die oft vertretene Auffassung, dass der Vermieter einer Untervermietung zustimmen müsse, wenn in der Person des Untervermieters keine Gründe dagegen sprechen, ist daher so nicht richtig. Diese Auffassung betrifft höchstens die zweite Variante.

 

2. Der zweite Fall betrifft die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an Dritte.

Dass bedeutet, dass der Mieter auch bei einer Untervermietung weiterhin die Sachherrschaft über die Wohnung, zumindest gemeinsam mit dem Untervermieter, ausübt. Der Mieter muss also weiter Mitgewahrsam an der Wohnung haben. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt oder im Besitz von Schlüsseln ist.

Auch in diesem zweiten Fall benötigt der Mieter die Zustimmung seiner Vermieters. Er kann diese allerdings vom Vermieter verlangen. Es sei denn es sprechen wichtige Gründe gegen den Untervermieter.

 

Fazit: Die Überlassung der Wohnung das Urlauber kann sowohl Fall 1 oder Fall 2 darstellen. Aber immer muss der Mieter die Zustimmung seines Vermieters einholen. Die Zustimmung muss für jeden neuen Untermieter neu eingeholt werden.

Liegt die Zustimmung nicht vor und wird die Wohnung dennoch untervermietet, liegt eine Vertragsverletzung vor. Diese kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Duch muss wohl davon ausgegangen werden, dass bei einer Untervermietung an Feriengäste im Fall 2 ein wichtiger Grund gegen die Person der Untermieter vorliegt, wodurch die Zustimmung hierzu nicht verlangt werden kann.

Der Bundesgerichtshof erachtet die Untervermietung an Feriengäste als solch „ungewöhnliche Nutzung„, die nicht verlangt werden kann. Die Vorstellung die der BGH von einem Untervermieters nach Fall 2 hat, ist die Untervermietung auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum. Also nicht die kurzfristige Untervermietung an Feriengäste.

 

(vgl. hierzu: BGH Urt. v. 08.01.2014, Az.: VIII ZR 210/13; BGH, Urt. v. 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13)