Reihenhäuser als Wohnungseigentum?

Wer ein Reihenhaus erwirbt, fühlt sich oft als alleiniger Eigentümer seines Grundstückes und handelt daher auch entsprechend ohne Absprache mit den Nachbarn. Die Nachbarn in den anderen Reihenhäusern werden daher nur also „gewöhnliche Nachbarn“ gesehen. Kaum ein Eigentümer eines Reihenhauses käme auf die Idee, seine Nachbarn um Zustimmung bei Umbauarbeiten der Fassade oder der Fenster zu bitten. Ob der Nachbar im Winter streut oder auf sein Dach eine Solaranlage anbringt, ist daher oft ebenfalls nicht von Interesse. Desinteresse ist aber oft kein guter Ratgeber. Oft sitzt man mit den Nachbarn enger in einem Boot als vielen lieb ist.

Oh je? – WEG?

Eigentümer von einzelnen Wohnungen in einem Haus (Sondereigentümer) sind zwingend Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar können Sondereigentümer mit ihren Wohnungen (Sondereigentum) nach eigenem belieben Verfahren. Doch sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, liegen die Kompetenzen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Willensbildung der Gemeinschaft erfolgt dann mittels Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung oder durch sog. Umlaufbeschlüssen. Dabei ist das Gemeinschaftseigentum schneller betroffen, als es sich manch Sondereigentümer oft vorstellt.

Bsp. Bei tragenden Wänden besteht Sondereigentum nur an der Wandoberfläche. Dahinter beginnt in der Regel bereits das Gemeinschaftseigentum. Auch die Fenster oder das Dach sind Gemeinschaftseigentum. Austausch und Instandsetzung sind Pflichten der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft hat daher in der Regel auch für die Kosten aufzukommen.

Reihenhäuser können auch Wohnungseigentum sein. Das Sondereigentum ist dann nicht wie üblich „übereinandergestapelt“, sondern „nebeneinander“. Oft verhindern bauordnungsrechtliche Vorschriften die Teilung des Grundstückes. Die Reihenhäuser werden dann vom Bauherren kurzerhand als Wohnungseigentum auf einem ungeteilten Grundstück gebaut. Folglich bilden alle Eigentümer der Reihenhäuser eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Folgen der Reihenhaus-WEG

Je nach Ausgestaltung der Teilungserklärung können die Eigentümer einzelner Reihenhäuser nicht nach Belieben bauliche Veränderungen an ihrem Haus vornehmen. Nimmt die Teilungserklärung beispielsweise nur Bezug auf die gesetzlichen Regelungen, können Dächer, Fassaden oder Fenster nicht mehr ohne Zustimmung der Gemeinschaft geändert werden. Im Umkehrschluss muss allerdings auch die Gemeinschaft für notwendige Sanierungsarbeiten aufkommen und diese auch bezahlen. Auf jeden Fall ist es erforderlich, dass die Gemeinschaft mittels Beschlussfassung ihren Willen erzeugt. Erst danach können die Beschlüsse umgesetzt werden.

Für die Beschlussumsetzung ist, wenn vorhanden, der Verwalter zuständig. Fehlt, wie so oft, ein Verwalter, wird es kompliziert. Da jeder Sondereigentümer jedoch regelmäßig einen Anspruch auf die Einsetzung eines Verwalters hat, könnten betroffene Eigentümer auf die Einsetzung eines Verwalters zur Beschleunigung der Beschlussumsetzung bestehen. Ohnehin hat jeder Sondereigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach den Regeln des Wohnungseigentümergesetzes. Dies umfasst insbesondere die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes, die Erstellung der Jahresabrechnung, das Ansparen einer Instandhaltungsrücklage oder auch die Durchführung notwendiger Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Beginnen nun einzelne Eigentümer ohne Befassung der Gemeinschaft mit Umbauarbeiten, können schwerwiegende Folgen eintreten. Dies kann bis zum Anspruch der WEG auf Rückbau führen. Andererseits können einzelne Eigentümer jederzeit drauf bestehen, dass die WEG notwendige Instandhaltungen durchführe (z. B. Dachsanierung) und auch entsprechend für die Kosten aufkommt. Eigentümer, die in der Vergangenheit auf eigene Kosten Sanierungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen haben, können nicht unter Verweis hierauf eine Kostenübernahme der Renovierungen beim „Nachbarn“ ablehnen.

Haftungsfalle WEG

Werden Verkehrssicherungspflichten verletzt und kommt es hierdurch zu einem Schaden, haftet die gesamte Gemeinschaft. Ohne besondere Regelungen ist die Gemeinschaft für die Durchführung von Streupflichten und Winterdiensten verantwortlich. Versäumt ein Reihenhauseigentümer seine Streupflichten und kommen hierdurch Passanten zu schaden, haftet in der Regel die Gemeinschaft. Nachbarliche Gleichgültigkeit ist daher keine gute Idee.

Die Haftung der WEG betrifft das gesamte Gemeinschaftseigentum. Insbesondere gemeinschaftliche Wege oder Parkplätze auf dem Grundstück oder die Kontrolle der Baumstabilität gehört zu den Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft und nicht einzelner Sondereigentümer.

Unverhofft kommt oft!

Käufer von Reihenhäusern sollten genau hinschauen. Liegt eine Teilungserklärung vor und werden „Miteigentumsanteile“ erworben, liegt Wohnungseigentum vor. In diesem Fall sollte die Gemeinschaft auch nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetztes verwaltet werden. Sondereigentümern kann aus rechtlicher Hinsicht nur dazu geraten werden, auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu bestehen. Auch die Einsetzung eines WEG-Verwalters sollte immer in Betracht gezogen werden, um eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen. Schon aus Gründen der Haftung bietet sich u. a. die Einsetzung eines Verwalters an. Übernimmt ein Sondereigentümer die Verwaltung und unterlaufen ihm hierbei Fehler, haftet er gegenüber der WEG.

Gerade wenn keine umfassenden Kenntnisse von den Vorschriften des Wohnungseigentümergesetzes bei den Sondereigentümern vorhanden sind, sollte die Bestellung eines Verwalters in Betracht gezogen werden.