Reservierungsvereinbarung mit Makler unwirksam!

– Anspruch auf Rückforderung der Reservierungsgebühr? –

Maklervertrag und Maklerprovision

Der Immobilienmarkt ist heiß umkämpft. Mehr als die Hälfte der angebotenen Eigentumswohnungen können nur durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers erworben werden.

Die Makler lassen sich für die erfolgreiche Vermittlung eine Immobilie eine Provision auszahlen, die bis zu 7 Prozent des Kaufpreises betragen kann. Hierzu muss zwischen Käufer und Makler ein Maklervertrag geschlossen werden. Der Maklervertrag ist die Rechtsgrundlage des Maklers für die Forderung einer Provision.

Der Vertragsschluss kann hierbei in einem gesonderten schriftlichen Vertrag aus Papier erfolgen. Für den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäuser muss der Vertrag jedoch mindestens in Textform geschlossen werden, also beispielsweise per E-Mail. Ein Maklervertrag über den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäuser der nicht in Textform geschlossen wurde (also z.B. mündlich) ist unwirksam. Maklerverträge über den Verkauf von Immobilien, die nicht Wohnungen oder Einfamilienhäuser sind, können auch mündlich oder sogar konkludent (also durch schlüssiges Handeln) geschlossen werden.

Die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.

Reservierungsgebühr

Die sog. Reservierungsgebühr ist von der Maklerprovision abzugrenzen. Während die Maklerprovision nur zu zahlen ist, wenn auch der Kaufvertrag zustande gekommen ist, soll die Reservierungsgebühr unabhängig von einem Kaufvertragsschluss entstehen.

Viele Immobilienkäufer brauchen nach der Erstbesichtigung einer Immobilie noch Bedenkzeit. Diese will der Makler ihnen aber aufgrund des hart umkämpften Immobilienmarkts regelmäßig nicht einräumen. Jedenfalls nicht kostenlos. Denn der nächste Käufer steht meist schon parat. Gerne werden Kaufinteressente daher darauf hingewiesen, dass es noch weitere Kaufinteressenten gibt und es damit vom Zufall abhänge, ob die Wohnung nach der Bedenkzeit noch zur Verfügung steht. Teilweise soll die Reservierungsgebühr aber auch solche Interessenten abschrecken, die noch gar keine abschließende Entscheidung über einen Immobilienkauf getroffen haben, sich also nur „umsehen“ wollen und damit den gesamten Kaufprozess verzögern. Denn der Makler hat ein eigenes Interesse an einem zügigen Vertragsschluss, da hierdurch erst sein Anspruch auf die Provision entsteht.

Durch eine Reservierungsvereinbarung verspricht der Makler in dem vereinbarten Zeitraum die Wohnung keinem anderen Kaufinteressenten anzubieten. Die Kaufinteressenten erhalten damit Zeit für eine abschließende Meinungsbildung. Als Gegenleistung für das „Warten“ lässt sich der Makler aber eine Reservierungsgebühr versprechen. Diese soll zudem ganz unabhängig vom eigentlichen Kaufvertrag entstehen. Nehmen die Kaufinteressenten also vom Kauf Abstand, sollen sie die Reservierungsgebühr nicht zurückerhalten. Kommt es zum Vertragsschluss, soll die Reservierungsgebühr in der Regel mit der dann entstehenden Maklerprovision verrechnet werden.

Die Reservierungsgebühr soll damit unabhängig vom eigentlichen Vertragsschluss entstehen. Sie soll eine Gegenleistung für das „Warten“ des Maklers sein.

Doch ob eine solche Reservierungsgebühr, die letztendlich für keine wirkliche Gegenleistung gezahlt werden muss, wirksam ist, war noch nicht abschließend geklärt.

Erste Entscheidung des BGH schon 2010

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahr 2010 darüber zu entscheiden, ob eine sog. Reservierungsgebühr unwirksam ist. Interessant ist, dass es damals gar nicht darauf ankam, ob ein Maklervertrag vorlag oder nicht. Denn die Vereinbarung eine Reservierungsgebühr sei als Verstoß gegen die Grundsätze der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stets unwirksam. Sei sie im Rahmen eines „Maklervertrages“ oder im Rahmen einer sonstigen vertraglichen Vereinbarung vorgenommen worden.

Letztendlich entschied der BGH damit nur, dass entsprechende Vereinbarungen innerhalb eines Vertrages (also das sog. „Kleingedruckte) unwirksam sind, da sie als „bloße Nebenabrede“ den Käufer unangemessen benachteiligen. 

Durch die damalige Entscheidung war damit geklärt, dass innerhalb eines Maklervertrages eine Reservierungsvereinbarung unwirksam ist. Die auf dieser (unwirksamen) Rechtsgrundlage gezahlte Reservierungsgebühr konnte daher zurückgefordert werden.

Gut urteilt, wer unterscheidet

(Bene iudicat qui distinguit)

Doch was machten nun findige Makler bzw deren Anwälte? Man versuchte die Entscheidung des BGH nun dadurch zu umgehen, indem man die Reservierungsvereinbarung nicht mehr innerhalb des Maklervertrages als sog. Nebenabrede formulierte, sondern als eigenen Vertrag. Diese sog. eigenständige Reservierungsvereinbarung sollte nun Grundlage für eine Reservierungsgebühr sein und auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stehen.

Rechnung ohne den Wirt gemacht

In seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (Pressemitteilung zu Urt. v. 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22) nun auch diese „neue Variante“ für unzulässig erklärt. Kurzum hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei der gesonderten „Reservierungsvereinbarung“ eigentlich nur um eine Ergänzung des ursprünglichen Maklervertrages handelt und eben nicht um einen eigenständigen Vertrag. Der Bundesgerichtshof hat, laut seiner Pressemitteilung, die Vereinbarung der Reservierungsgebühr damit wieder als Nebenabrede zum Maklervertrag gesehen und kommt dadurch zurück auf seine Rechtsausführungen aus dem Jahr 2010. Die rechtlichen Argumente sind somit nicht neu. Neu ist lediglich der Umstand, dass die eigenständige Reservierungsvereinbarung nicht eigenständig, sondern Teil des ursprünglichen Maklervertrages ist.

Rechtsfolgen

Kaufinteressenten, die an ihren Makler auf der Grundlage einer gesonderten Reservierungsvereinbarung eine Reservierungsgebühr gezahlt haben, können diese nun zurückfordern, wenn der Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Immobilienmakler müssen die Gebühr erstatten und kommen in Verzug, wenn auf ein entsprechendes Schreiben mit Fristsetzung nicht reagiert wird.

Problem Verjährung!

Es stellt sich nun die Frage, bis zu welchem Zeitraum in der Vergangenheit die rechtsgrundlos geleisteten Reservierungsgebühren zurückverlangt werden können.

Zahlung in 2020 und später

Der Anspruch ist nicht verjährt, wenn die Reservierungsgebühr im Jahr 2020 oder später gezahlt, wurde (3-jährige Verjährungsfrist). Eine im Jahr 2020 gezahlte Reservierungsgebühr kann also nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs problemlos bis zum 31.12.2023 zurückgefordert werden.

 Zahlung vor 2020

Wurde die Reservierungsgebühr im Jahr 2019 und früher gezahlt ist die 3-jährige Verjährungsfrist abgelaufen. Jetzt hilft nur noch die Möglichkeit, den Beginn der Verjährung in das Jahr 2023 „zu verschieben“.

Dies ist möglich, weil § 199 BGB den Beginn der Verjährung u. a. davon abhängig macht, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat und auch ohne grobe Fahrlässigkeit nicht hätte erlangen müssen.

Hier stellt sich also die Frage, ob man vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes am 20.04.2023 gar keine Kenntnis von seinem „Glück“, also von dem Rückforderungsanspruch, haben konnte. Wenn man also vor der Entscheidung noch davon ausgehen konnte, dass ein Rückforderungsanspruch rechtlich völlig abwegig war und der Bundesgerichtshof hier völlig unvorhersehbar einen Rechtsanspruch nun begründet hat, könnte dies zu einem Beginn der Verjährung erst in diesem Jahr führen. Dann könnten auch Zahlungen der letzten 10 Jahre zurückverlangt werden.

Aber: eine unklare Rechtslage alleine reicht nicht aus. Die Anforderungen für eine „Verschiebung des Beginns der Verjährung“ sind hoch. Bisher liegt nur eine Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vor. Die Frage über den Beginn der Verjährung wird daher erst beantwortet werden können, wenn der Bundesgerichtshof sein Urteil mit den Entscheidungsgründen veröffentlicht hat.

Zahlung vor mehr als 10 Jahren

Wer vor mehr als 10 Jahren eine Reservierungsgebühr gezahlt hat, kann diese aufgrund Verjährung nicht mehr zurückfordern. Das Gesetz hat die „absolute“ Verjährung für Ansprüche wie den vorliegenden auf 10 Jahre gesetzt, ganz unabhängig, ob man Kenntnis hatte oder nicht.