Schikanöse Modernisierungsmaßnahmen zwecks Mietervertreibung

Im Zuge des Mietanpassungsgesetzes, welches am 01.01.2019 in Kraft getreten ist, kam es auch zu einer Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954. Seit dem 01.01.2019 kann nunmehr durch den neuen § 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes folgende Handlung als Ordnungswidrigkeit geahndet:

Wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, handelt ordnungswidrig.

Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Vermieter missbräuchlich eine bauliche Veränderung dazu nutzen, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen  (sogenanntes Herausmodernisieren).

Welche Handlungen sind von der Vorschrift umfasst?

Zunächst muss eine „bauliche Veränderung“ vorliegen. Damit sind sowohl Modernisierungsmaßnahmen, aber auch Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen gemeint. Es muss sich dabei stets um eine Veränderung durch eine Baumaßnahme handeln. Egal ist, ob der Vermieter die Baumaßnahme selbst durchführt oder durchführen lässt.

Geahndet wird nur ein schikanöses Verhalten. Dies soll der Fall sein, wenn die Baumaßnahme in einer unnötigen  und erheblich belastenden Art und Weise durchgeführt wird. Da der Gesetzgeber notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme nicht behindern will, werden die Gerichte voraussichtlich nicht jede kleinste Belästigung als schikanöse Bauausführung bewerten. Man muss sich daher immer die Frage stellen, ob die Baumaßnahme auch mit weniger Belastungen hätte durchgeführt werden können und dies dem Vermieter auch unter dem Gesichtspunkt seiner Wahlmöglichkeiten zumutbar war.

Der Gesetzgeber nennt selbst folgende Beispiele für eine schikanöse Bauausführung:

• Einrichtung einer Baustelle mit einer dauerhaften Verhängung/Verdunkelung der Fenster, ohne dass in absehbarer Zeit mit der eigentlichen Baumaßnahme begonnen wird.
• Wenn besonders lärmintensiven Maßnahmen ohne erkennbaren Grund überwiegend zur Unzeit (sehr früh morgens, spät abends) ausgeführt werden.
• Ein längerfristiges, nicht erforderliches Abstellen von Wasser
• Eine Beeinträchtigung grundlegendster Sicherheitsstandards wie das nicht bloß kurzfristige Aushängen der Haustür ohne erkennbaren Anlass.

Weiter Beispiele können sein:

• Unnötiges Lagern oder nicht Beseitigen von Bauschutt und Staub
• Verzögerte Bauausführung ohne Grund
• Das dulden von schlechtem Benehmen der Handwerker

Nicht erforderlich ist, dass der Mieter tatsächlich durch die Art und Weise der Baudurchführung leidet.

Weitere Voraussetzung: Absicht

Eine weitaus schwieriger nachzuweisende Voraussetzung der Ordnungswidrigkeit ist das absichtliche Verhalten des Vermieters. Wurde die Bautätigkeit objektiv zu Lasten der Mieter durchgeführt werden, muss auch die Absicht vorliegen, dass hiermit der Mieter zur Kündigung oder zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages bewegt werden sollte. Da es sich hierbei um eine innere Tatsache handelt, als um Gedanken, werden hauptsächlich nur Indizien vorliegen, um auf die innere Absicht schließen zu können.

Beispiele solcher Indizien könnten sein:

• Im Vorfeld der Modernisierungsmaßnahme wurde bereits eine Kündigung ausgesprochen oder angedroht.
• Es wurde bereits der Versuch unternommen, den Mieter zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu bewegen.
• Der Vermieter hat bereits erklärt, ihm sei die Miete zu niedrig.
• Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist bereits erheblich zerrüttet.
• Es fehlt an einer Gesamtplanung, um umfassende Sanierungen zeitnah abzuschließen, nachdem eine Immobilie von einem Investor erworben wurde.

Ahndung

Das Gesetz sieht beim Vorliegen aller Voraussetzungen eine Geldbuße bis zu 100.000,00 € vor.

Ausblicke

Das Gesetz ist noch neu und vielfach auch noch völlig unbekannt. Ob und wie häufig die Behörden das Gesetz anwenden werden bleibt abzuwarten. Für Mieter könnte das Gesetz über § 823 Abs. 2 BGB wirken und Schadensersatzansprüche auslösen. Zu klären bleiben zudem Fragen der Abgrenzung zwischen erlaubter Erhaltungs- und Modernisierungsbaumaßnahmen und schikanöser Baumaßnahmen.