Schimmel in der Mietwohnung

Schimmel in der Wohnung ist gesundheitsgefährdend. Durch Schimmelsporen in der Raumluft gelangt der Schimmel in den Körper der Bewohner und kann zu schweren Schäden führen. Zudem geht Schimmel in der Wohnung oft mit unangenehmen Gerüchen einher. In einfachen Fällen führt Schimmel zu optischen Beeinträchtigungen. Schimmel kann aber auch das Mauerwerk und damit die Mietwohnung schädigen. Schimmel in der Mietwohnung ist daher ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Häufiger Streitpunkt ist zudem die Ursache des Schimmels.

 

Woher kommt Schimmel in der Mietwohnung?

 

Feuchtigkeit

 

Damit Schimmel in der Wohnung entstehen kann ist eine gewissen Feuchtigkeit erforderlich. Ohne Feuchtigkeit entsteht in der Regel auch kein Schimmel. Der Schimmel in der Wohnung benötigt zudem einen entsprechenden Nährboden. Dieser muss längerfristig durchfeuchtet sein. Ein besonderer Anstrich auf der Wand kann die Entstehung von Schimmel verhindern.

Die für den Schimmel erforderliche Feuchtigkeit kann entweder von außen in die Wohnung gelangen. Beispielsweise können Fenster undicht sein oder es gibt ein Wasserleck im Rohrsystem. Aber auch ein undichtes Dach oder eine undichte Bodenabdichtung können zu einem Feuchtigkeitseintrag von außen führen.

Die für den Schimmel erforderliche Feuchtigkeit kann aber auch „von Innen“ kommen. Alleine durch die Nutzung der Wohnung entsteht Feuchtigkeit etwa durch das Atmen der Bewohner oder durch kochen oder duschen. Auch über viele Pflanzen oder Aquarien kann Feuchtigkeit von Innen entstehen.

 

Luft

 

Egal ob die Feuchtigkeit von außen oder von Innen kommt, sie muss regelmäßig wieder nach außen geführt werden. Nur so kann dem Schimmel die Grundlage entzogen werden. In dem meisten Fällen wird durch das Lüften der Wohnung über die Fenster Feuchtigkeit wieder nach außen geführt. Dabei reicht nach der wohl überwiegenden Ansicht ein zweimaliges Be- und Entlüften der Wohnung am Tag aus. Die Luft muss aber vorher erwärmt werden. Nur warme Luft kann genügend Feuchtigkeit aufnehmen und dann nach außen durch die Fenster leiten. Nach der wohl überwiegenden Ansicht soll hierfür eine Grundtemperatur von nicht unter 18 Grad ausreichen. Warme Luft trocknet die Wohnung.

Wenn gekocht oder geduscht wird, muss die zusätzliche Feuchtigkeit durch weiteres Be- und Entlüften aus der Wohnung geführt werden. Ein zweimaliges Lüften dürfte dann nicht mehr ausreichen.

 

Wer hat den Schimmel zu verschulden?

 

Dies ist eine der schwierigsten und strittigsten Fragen in einem Schimmelprozess. Die Rechtsprechung nutzt hierzu die sog. Gefahrenkreistheorie. Die Darlegungs- und Beweislast wird hiernach nach Verantwortungsbereichen verteilt.

 

Am Anfang steht die Behauptung des Mieters

 

Zunächst muss der Mieter nur das Vorhandensein von Schimmel in seiner Wohnung behaupten und beweisen. Wenn der Vermieter daher sagt, dass schon kein Schimmel vorhanden ist, muss der Mieter dies notfalls beweisen. Wenn der Schimmel in der Wohnung nachgewiesen ist wird dann zunächst vermutet, dass der Vermieter hierfür auch verantwortlich ist.

 

Im zweiten Schritt muss der Vermieter sich nun erklären

 

Jetzt muss der Vermieter aufzeigen und beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Es darf also kein Feuchtigkeitseintrag von außen kommen. Es darf auch keine bauphysikalische Besonderheit bestehen, die Schimmelbildung begünstigt. Der Vermieter muss im Prozess also beweisen, dass mit seinem Haus alles in Ordnung ist.

Damit trägt der Vermieter zunächst die Beweislast für den ordnungsgemäßen Zustand seine Wohnung. Ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger müsste daher positiv zu dem Ergebnis kommen, dass es in dem Haus keine Feuchtigkeitsprobleme gibt. Da den Vermieter die Beweislast trifft, muss er alle Zweifel des Gerichts ausräumen. Nur dann kommt er seiner Beweispflicht nach. Um letzte Zweifel auszuräumen wird er Vermieter an dieser Stelle zusätzliche Indizien aufzeigen, die auf ein Fehlverhalten des Mieters hinweisen.

Allerdings dürfte die Behauptung der unzureichenden Be- und Entlüftung durch den Mieter kaum Erfolg haben. Denn der Vermieter hat hierüber in der Regel keine Kenntnis und der Mieter wird stets eine ausreichende Belüftung behaupten.

Regelmäßig wird der Vermieter als Indiz für die vom Mieter verschuldete Schimmelbildung niedrige Heizkosten des Mieters und damit eine unzureichende Beheizung der Wohnung behaupten. Aber auch ein Vergleich mit anderen Mietwohnungen in dem Haus kann ein Indiz sein. Wenn im gesamten Haus kein Schimmel vorhanden ist, dürfte dies ein Indiz dafür sein, dass im Haus alles in Ordnung ist. Der Mieter wird hingegen Schimmelprobleme in anderen Wohnungen oder beim Vormieter als Indiz für sein Unverschulden vorbringen.

 

Im dritten Schritt ist der Mieter am Zug

 

Wenn feststeht, dass der Schimmel nicht durch Baumängel am Haus oder in der Wohnung entstanden sind, muss der Mieter nun beweisen, dass sein Wohnverhalten nicht für den Schimmel ursächlich ist. In der Praxis dürfte der Beweis durch den Mieter nur sehr schwer erbracht werden können. Indizien für sein Unverschulden könnten Wärmebrücken, eine unzureichende Beheizbarkeit in bestimmten Räumen oder eine geringe Wärmedämmung sein. Auch moderne Isolierglasfenster in Altbauten können für eine Schimmelbildung ursächlich sein.

 

Die Praxis

 

In der Praxis sind die Ursachen für Schimmel in der Wohnung vielfältig. Nur selten wird eine eindeutige Ursache für den Schimmel, etwa ein Wasserschaden oder eine übertriebene Anzahl von Zimmerpflanzen, vorliegen. Mieter und Vermieter werden im Prozess gegenseitiges Fehlverhalten aufzeigen. Das Gericht wird zur Klärung der Streitfragen regelmäßig einen gerichtlichen Sachverständigen beauftragen. Um die Prozesschancen hierbei nicht zu verschlechtern, gilt es den Streitstoff systematisch zu analysieren und für die Einhaltung der Gefahrenkreistheorie durch das Gericht sorge zu tragen. Häufig gehen Rechtsstreitigkeiten auch verloren, weil das Gericht eine falsche Beweislastregel heranzieht.