Für die Überlassung der Mietsache zahlt der Mieter die monatliche Miete. Für die Betriebskosten zahlt der Mieter eine Vorauszahlung und später die ihm nach der Abrechnung zur Last fallenden anteiligen Kosten. Das Gesetz geht davon aus, dass mit der monatlichen Miete die Nutzung der Wohnung und deren ständigen Abnutzung durch Gebrauch abgegolten sind. Der Mieter kann hiernach bei entsprechender Abnutzung seiner Wohnung vom Vermieter grds. die „Renovierung“ verlangen. Der Vermieter muss also regelmäßig die Schönheitsreparaturen wie tapezieren oder streichen auf eigene Kosten vornehmen.
In den vergangenen Jahrzehnten wurde hiervon jedoch in nahezu sämtlichen Mietverträgen abgewichen. Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wird regelmäßig auf den Mieter gelegt. Der Mieter soll also selbst regelmäßig tapezieren oder streichen usw. Auf den ersten Blick erscheint dies gerecht, hat der Mieter doch meist ganz individuelle Gestaltungswünsche für seine Wohnung. Doch zahlt der Mieter hierdurch am Ende nicht doppelt, wenn die Miete im Gegenzug nicht geringer ausfällt und der Mieter nun auch noch die Kosten der Renovierung tragen muss?
Meist entstehen durch die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch weitere Probleme bei dem Ende der Mietzeit. So weiß man nicht, ob der Mieter nach kurzer, z. B. nach 1 jähriger Mietzeit komplett alles renovieren muss oder nur teilweise. Wobei der Mieter die Wohnung allerdings nicht nur ½ oder 1/3 renovieren kann.
Diese Probleme haben den Bundesgerichtshof dazu veranlasst, dieses Vertragsmodell immer strengeren rechtlichen Schranken zu unterwerfen. Heute ist das rechtliche Problem der Schönheitsreparaturen kaum mehr vorhersagbar. Schnell werden ganze Klauseln zu Schönheitsreparaturen von den Gerichten für unwirksam erklärt.
Ein Ausweg aus diesem Dilemma suchte ein Vermieter, was zur Entscheidung des BGH am 30.05.2017 (Az.: VIII ZR 31/17) führte.
Anstatt dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzuerlegen orientierte sich der Vermieter wieder an der rechtlichen Ausgangslage des Mietverhältnisses. Er beließ die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei sich. Hierfür wurde jedoch vereinbart, dass der Mieter neben der „Grundmiete“ und den Betriebskosten auch einen Zuschlag in Höhe von monatlich EUR 79,07 für Schönheitsreparaturen zahlen sollte. Nach drei Jahren hätte sich somit ein Betrag von knapp 2.900,00 € angesammelt mit dem der Vermieter Handwerker mit der Durchführung von Streich- und Tapezierarbeiten hätte leicht beauftragen können.
Da der Mieter sich gegen diese Vereinbarung wendete, konnte der Bundesgerichtshof über diese vertragliche Variante nun abschließend entscheiden und gab grünes Licht. Es ist möglich, neben der Miete einen Abschlag für die Schönheitsreparaturen zu verlangen. Im Grunde handelt es sich nur um die Offenlegung der Kalkulation des Vermieters. Grundmiete und Abschlag sind gemeinsam als die Miete zu werten und auch bei Mieterhöhungen zu Grunde zu legen.
Vermieter die die rechtlichen Auseinandersetzungen wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen scheuen, können somit auf diese Vertragsvariante umschwenken. Zwar können Mieter nunmehr vom Vermieter Renovierungen verlangen wenn der Abnutzungsgrad einen Maß erreicht hat, so dass Reparaturen notwendig werden. Auch kann hierdurch weiter Streit entstehen, ob der Abnutzungsgrad schon einen renovierungsbedürftigen Zustand erreicht hat. Angesichts der erheblichen Beeinträchtigungen von Tapezier- und Streicharbeiten in der Wohnung dürfte sich das Interesse des Mieters an einer zu frühen „unberechtigten“ Renovierung in Grenzen halten. Zudem ergeben sich für den Vermieter weitere interessante Verhandlungsvarianten um am Ende dennoch dem Mieter die Selbstdurchführung der Tapezier- und Streicharbeiten schmackhaft zu machen. Im Ganzen eine interessante Vertragsvariante in Zeiten unsicherer Schönheitsreparaturklauseln.