Das Schriftformerfordernis in Mietverträgen über Gewerberäume über eine Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr ist von erheblicher Bedeutung. Denn ein nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag über eine Laufzeit von einem Jahr gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vertrag kann somit mit der gesetzlichen Frist ohne Grund gekündigt werden.
Bei langfristigen Geschäftsraummietverhältnissen wirkt das Schriftformerfordernis oft als Hebel, um sich von unliebsam gewordenen Verträge in kurzer Zeit zu lösen. Dem Gewerbetreibenden geht dann meist unerwartet die Kündigung seiner bekannt gewordenen Mieträume zu. Der Kündigende muss nur die Formwidrigkeit darlegen, um die Beendigung herbeizuführen.
Die Formunwirksamkeit kann sich auch nachträglich unerwartet einschleichen, z.B. durch nachträgliche Vertragsänderungen. Vertragsänderungen sind selbst formbedürftig und infizieren den gesamten Vertrag.
Da die Parteien Vertragsänderungen auch durch einvernehmliches Verhalten (konkludent) herbeiführen können, schwebt über langfristigen Gewerberaummietverträge immer das Damoklesschwert einer ungewollten nachträglichen Entfristung des Mietvertrages.
Wann eine Vertragsänderung dem Formerfordernis unterliegt muss im Einzelfall genau untersucht werden. Die Rechtsprechung hierzu kann sehr uneinheitlich sein.
Wer auf eine langfristige Geschäftsbeziehung im Bereich des Gewerberaummietrechts baut, muss Vorsicht im Umgang mit den Verträgen walten lassen.