Die Untervermietung von Gewerberäume ist gesetzlich in § 540 BGB geregelt, im Wohnraummietrecht ist auch noch § 553 BGB zu beachten.
In Gewerberaummietverhältnisses können die Parteien die Untervermietung vertraglich ausschließen, wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, soll ein Ausschluss der Untervermietung gegen AGB Recht verstoßen. Nicht möglich ist aber der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gem. § 540 I 2 BGB.
Einen Anspruch auf Untervermietung hat der Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses grundsätzlich nicht. Es sei denn es ist vertraglich etwas vereinbart oder der Mieter kann sich auf Treu und Glaube berufen.
Haben die Parteien nichts geregelt und gilt somit § 540 BGB kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen und wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, kann der Mieter auch kein Sonderkündigungsrecht geltend machen. In Gewerberaummietverhältnissen werden die Gründe, die zur Ablehnung des Untermieters führen können, umfangreicher sein als im Wohnraummietrecht. So spielen die Bonität einer größere Rolle oder aber auch Betriebspflichten oder ein Konkurrenzschutz, dem der Vermieter möglicherweise unterliegt. Auch der vereinbarte Nutzungszweck kann eine Rolle bei der Abwägung spielen.
Fazit: Die Untervermietung in Gewerberaummietverhältnissen ist gesondert zu betrachten. Die Parteien sollten sich bei den Vertragsverhandlungen über eine mögliche Untervermietung Gedanken machen.