Das Gesetzt regelt zwei Fälle der Untervermietung:
In § 553 BGB ist die Untervermietung eines Teils der eigenen Wohnung geregelt. Dabei ist jedoch streitig, ob der Hauptmieter wenigstens noch Sachherrschaft und Obhut der Wohnung weiter haben muss oder ob er sogar noch weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben muss.
§ 540 BGB umfasst alle Formen der Untervermietung, aber insbesondere die vollständige Überlassung des Wohnraums an einen Untermieter.
Grundsätzlich ist die vorherige Erlaubnis zur Untervermietung erforderlich. Liegt eine Untervermietung nach § 540 BGB vor, hat der Vermieter ein freies Ermessen, ob er die Untervermietung erlauben will. Allerdings kann der Mieter selbst den Mietvertrag mit ordentlicher Frist kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert. Dies gilt aber nur, wenn der Grund der Ablehnung nicht in der Person des Untermieters liegt.
Im Rahmen von § 553 BGB hat der Mieter sogar einen rechtlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis. Nur wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
Beachte: Ehepartner bzw. Lebenspartner sind keine Dritte im Sinne des Gesetzes und somit keine Untermieter. Eine Erlaubnis ist daher nicht vorher vom Vermieter einzuholen.
Anders der Lebensgefährte: Wer seinen Freund oder seine Freundin in seiner Wohnung aufnehmen will, muss vorher die Zustimmung des Vermieters einholen. Andernfalls muss mit rechtlichen Folgen gerechnet werden.
Wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird: Der Vermieter könnte eine Unterlassungsverfügung anstrengen. Er könnte aber auch das Mietverhältnis ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen oder eine Abmahnung aussprechen und bei Missachtung sogar die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.
Was wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt: Der Mieter kann selbst das Mietverhältnis mit ordentlicher Frist kündigen, auch wenn eine Mindestmietdauer vereinbart wurde. Der Mieter könnte auch auf Erteilung der Zustimmung klagen oder sogar Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hatte (§ 553 BGB).
Fazit: Wenn nicht gerade der Ehegatte oder eingetragen Lebenspartner einzieht, muss der Mieter zuvor die Zustimmung vom Vermieter einholen, bis dahin darf der Mieter keinen Untermieter aufnehmen.