Überhitzung von Gewerbemieträumen

Mit steigenden Außentemperaturen steigen auch die Temperaturen in Büros und Verkaufsräumen. Bei fehlenden zentralen Klimaanlagen kann das Arbeiten in den Büros so zur Qual werden. Von den Gerichten werden meist nur extreme Überhitzungen als Mangel der Mieträume anerkannt. Zudem ist die Rechtsprechung insgesamt sehr uneinheitlich. Einen Überblick über die Rechtsprechung hatte ich bereits in meinem Beitrag „Mietmangel bei Überhitzung von Gewerberäumen“ gegeben

Der Weg zum Prozesserfolg

Der Weg zum einem erfolgreichen Prozess wegen Überhitzung in Gewerberäumen hält leider eine Vielzahl von Hürden bereit. Schon im Vorfeld ist eine saubere und vollständige Dokumentation über die hohen Temperaturen erforderlich. Bereits hier werden die Weichen für einen erfolgreichen Rechtsstreit gestellt.

Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf zeigt, wie man bereits auf den ersten Hürden erfolgreich ins Stolpern geraten kann (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.09.2019, Az.: 24 U 197/18)

Was war geschehen?

Der beklagte Mieter eines Ladenlokals minderte die Miete wegen zu hoher Temperaturen im Ladenlokal. Aufgrund eines defekten „Kalt-Wasser-Aufsatzes“ sei die Luft nicht mehr gekühlt worden. Seit Mai 2016 bis Ende September 2016 habe die Innentemperatur durchgängig zwischen 26 °C und 42 ° C betragen. Aufgrund der hohen Temperaturen konnte das Ladenlokal an 2 Tagen im Jahr 2016 nicht geöffnet werden. Der Mieter legte dem Gericht Lichtbilder von Thermometern vor. Allerdings teilte der Mieter dem Gericht nicht mit, in welchen Räumen und wann die Bilder angefertigt wurden. Der Mieter legte kein Wärmeprotokoll vor, aus dem sich die Außentemperaturen und die Innentemperaturen der einzelnen Räume ergeben hätten. Eine genaue Beschreibung zur Art der Beeinträchtigung und zu der genauen Zeitdauer und Tageszeiten der Beeinträchtigungen legte der Mieter ebenfalls nicht vor.

Da der Mieter die Miete minderte, kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht wies die Klage in zweiter Instanz ab. Bereits der Vortrag des Mieters war für das Gericht unzureichend. Der Mieter hätte nicht nur über die Innentemperatur etwas sagen müssen, sondern auch zu der zeitgleichen Außentemperatur. Denn nur wenn Innen- und Außentemperaturen betrachtet werden, kann das Gericht eine Feststellung über einen Mietmangel treffen.

Deshalb bedarf es präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen, jedenfalls soweit ein Mangel aus dem Nichteinhalten eines Abstands zwischen Außen- und Innentemperaturen hergeleitet werden soll. Die Innentemperaturen allein sind für die Annahme, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, nicht aussagekräftig.

Nach dem Gericht müssen die Temperaturen Tag genau notiert werden. Die pauschale Behauptung, dass im Zeitraum von „Mai bis September 2016“ die Innentemperatur „bei 30 bis über 40 °C betragen“ habe, genügt nicht.

Das Gericht will angesichts des Klimawandels auch nicht das Risiko einer Beeinträchtigung des Gebrauchstauglichkeit durch eine Überhitzung einseitig dem Vermieter überbürden. Denn der Vermieter selbst könne auch nichts dafür, wenn aufgrund steigender Temperaturen in der Folge auch die Rauminnentemperaturen steigen. Ein Mangel kann daher nur vorliegen, wenn die Innentemperaturen im Vergleich zu den Außentemperaturen ungewöhnlich stark steigen.

Für die Praxis

Um nicht bereits über die ersten Hürden in einem Rechtsstreit wegen hitzebedingter Mängel zu stolpern, muss immer auch die Außentemperatur gemessen werden. Idealerweise wird hierzu ein Liniendiagramm über einen längeren Zeitraum angelegt und darin eine tägliche Messung aufgezeichnet. Wer zudem auf Nummer sicher gehen will, misst die Temperaturen zudem für jeden Raum gesondert.

Nicht jede Überhitzung ist sofort ein Mangel. Zudem geht der Klimawandel alle an. Sowohl Mieter und Vermieter. Die Gericht werden dieses Risiko nicht einseitig dem Vermieter aufbürden. Dies bedeutet aber, das Mieter bei entsprechend hohen Außentemperaturen auch entsprechen höhere Innentemperaturen hinnehmen müssen.

Schon vor der Vertragsunterzeichnung sollten sich Mieter bereits Gedanken über die Raumtemperaturen machen und ggf. die vertraglichen Grundlagen für eine eigene oder vermieterseitige Klimatisierung legen, da bei einer effektiven Klimatisierung zwingend Eingriffe in die Gebäudesubstanz unvermeidlich werden. Das Problem des Aufheizens der Innenräume wird in den nächsten Jahrzehnten voraussichtlich erheblich zunehmen.