Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt einen eisernen Grundsatz, den jeder Student im ersten Semester bereits lernt: „Geld hat man zu haben!“
Dies bedeutet, dass man sich keinesfalls mit dem Argument verteidigen kann, dass man kein Geld hatte um seinen Verpflichtungen nachzukommen. Das Mietrecht sanktioniert daher Zahlungsrückstände hart. Wer an zwei direkt aufeinander folgenden Monaten mit der Miete in Höhe von 1 Montatsmiete + 1 cent in Zahlungsverzug kommt riskiert die fristlose Kündigung seines Mietvertrages. Aber auch wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum (3 und mehr Monate) auf über 2 Monatsmiete addiert, kann eine fristlose Kündigung allein wegen des Zahlungsrückstandes erfolgen.
Doch was geschieht, wenn man sich plötzlich unverschuldet in einer finanziellen Notlage befindet und deswegen nicht zahlen konnte? Damit musste sich nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 20.07.2016 (Az.: VIII ZR 238/15) auseinandersetzen.
Der Mieter geriet in einen Zahlungsrückstand von mehr als 5 Monatsmieten. Der Vermieter kündigte fristlos sowie mit gesetzlicher Frist ordentlich und erhob Räumungsklage nachdem der Mieter nicht freiwillig die Wohnung verließ. Der Mieter zahlte hierauf sämtliche Mietrückstände und nutzte hierdurch die ihm gesetzlich eingeräumte „Schonfristzahlung„. D. h. der Mieter konnte durch zeitnahe Zahlung aller Rückstände die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam werden lassen. Es blieb jedoch noch die ordentliche Kündigung. Hiergegen wendete der Mieter nun ein, dass er unverschuldet in Zahlungsverzug geriet. Er sah sich durch die Finanzbehörden erheblichen Forderungen ausgesetzt, welche diese bereits vollstreckte. Daher habe er kein Geld mehr gehabt und der Zahlungsverzug sei unverschuldet gewesen.
Der BGH lehnte das Argument des Mieter ab. Grundsätzlich hat man Geld zu haben! Der Mieter erklärte dem Gericht in dem Prozess zudem nicht ausreichend seine unverschuldete finanzielle Situation. Das Gericht konnte daher allein wegen des mangelhaften Vortrags des Mieters in dem Prozess einen unverschuldete Zahlungsverzug nicht feststellen. Das Gericht stellte zudem klar: Die Hürde für einen unverschuldeten Zahlungsverzug liegt extrem hoch. Hierzu muss auch ausreichend vorgetragen werden. Im konkreten Fall hätte der Mieter weiter vortragen müssen, warum eine Stundung mit der Finanzbehörde nicht möglich war. Zudem hätte der Miete seine gesamten Einkommens- und Vermögensverhältnisse dem Gericht offenlegen müssen und zu allen Umständen Stellung nehmen müssen, die für die Ausnahmesituation des Mieters von Bedeutung sein könnten. Diese hatte der Beklagte in dem Verfahren versäumt.
Auch wenn die fristlose Kündigung unwirksam wurde, fand das Mietverhältnis durch die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung sein Ende. Nach der gegenwärtigen Gesetzeslage hilft eine Zahlung innerhalb der Schonfrist hierbei nicht. Der Gesetzgeber hat diese Lücke bereits erkannt und angekündigt, diese schließen zu wollen.