Verbote und Nutzungsregelungen im Mietvertrag

 

Durch den Mietvertrag steht dem Mieter nach dem Gesetz das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Mietwohnung zu. Er kann andere, insbesondere auch den Vermietern, von der Nutzung ausschließen. Daher darf der Vermieter auch keinen Schlüssel für die Mietwohnung behalten. Aber wie weit kann im Mietvertrag die ausschließliche Nutzung wieder beschränkt werden? Ist alles erlaubt? Kann das Rauchen oder das Musizieren beschränkt werden?

 

Tierhaltung

 

Das Halten von Kleintieren wie Fischen, Ziervögeln, Hamstern und Schildkröten kann im Mietvertrag nicht verboten werden. Hierzu zählen allgemein Tiere, die in Behältnissen gehalten werden können. Eine entsprechende standardmäßige Vereinbarung im Mietvertrag ist daher unwirksam. Aber auch ein generelles Verbot der Haltung von Katzen und Hunden ist unwirksam.

Dies gilt auch, wenn das generelle Verbot durch Ausnahme für Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehunden vertraglich wieder eingeschränkt wurde. Denn der Bundesgerichtshof ist der Meinung, dass die Erlaubnis für das Halten von Tieren immer im Einzelfall abzuwägen ist. Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob berechtigte Belange des Vermieters gegen eine Haltung bestehen. Im Mietvertrag kann daher nur geregelt werden, dass das Halten von Tieren (solche, die nicht mehr in Behältnisses gehalten werden können) erst nach Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Achtung: Mieter müssen immer die Zustimmung des Vermieters einholen. Auch wenn diese erteilt werden müsste, dürfen alle „größeren“ Haustiere erst nach eine entsprechenden Zustimmung gehalten werden. Notfalls muss die Zustimmung gerichtlich eingefordert werden!

Untervermietung

 

Es ist zu unterscheiden, ob die gesamte Wohnung oder lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.

Grundsätzlich muss der Mieter vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einholen.

Der Vermieter muss einer Untervermietung der gesamten Wohnung nicht zustimmen. Er kann diese somit grundlos verbieten.

Andererseits darf der Vermieter eine Untervermietung eines Teils der Wohnung nur dann ablehnen, wenn es berechtigte Gründe gegen den konkreten Untervermieter gibt. Weiterhin kann eine Untervermietung eines Teils der Wohnung dann abgelehnt werden, wenn der Grund der Untervermietung bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hat, also nicht erst später entstanden ist.

 

Achtung: Der Mieter kann die Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung notfalls gerichtlich einfordern.

Rauchen

 

Das Rauchen in der Wohnung gehört nach aktueller Rechtsprechung zu den normalen Gebrauchsrechten des Mieters. Das Rauchen kann daher nicht in einem Standardmietvertrag verboten werden. Starkes Rauchen, welches wiederum die Wohnung beschädigt (z. B. durch Nikotinablagerungen) gehört nicht mehr zu dem Gebrauchsrecht des Mieters.

Auch das Rauchen auf dem Balkon soll durch eine Regelung im Mietvertrag nicht grundsätzlich verboten werden können. Allerdings müssen hier auch die Interessen anderer Mieter, meist Mieter der Wohnung oberhalb des Balkons, berücksichtigt werden. Die Rechtsprechung geht hierbei sogar soweit, dass rauchfreie Zeiten und Zeiten für das Rauchen stundenplanmäßig zu regeln sind. Ein entsprechender Vorbehalt dürfte daher im Mietvertrag geregelt werden können. Das Gleiche dürfte auch für das Entlüften des Tabakrauchs über geöffnete Fenster gelten.

Möglich erscheint aber wiederum eine Verbotsregelung, wonach die „verrauchte“ Wohnung nicht über die Wohnungstür und über den Flur belüftet werden darf, weil hierdurch andere Mieter beeinträchtigt werden könnten.

Musizieren

 

Die Gericht sehen auch in dem bespielen von Musikinstrumenten eine üblichen Gebrauchsnutzung einer Mietwohnung. Ein generelles Verbot in einem Standardmietvertrag dürfte daher unwirksam sein. Möglich erscheinen jedoch Regelungen zum zeitlichen Umfang des Musizierens im Mietvertrag. Eine Regelung, wonach das Musizieren mit Lautstärken über der Zimmerlautstärke während der Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr und in der Nachtruhe ab 22 Uhr verboten ist, erscheint sinnvoll. Die Nachtruhe könnte durch vertragliche Regelung hierbei auch auf Zeiten ab 20 Uhr bis 8 Uhr ausgeweitet werden.

Soweit erkennbar gibt es bisher keine Urteile des Bundesgerichtshofes, die vertragliche Regelungen im vorgenannten Sinne zum Gegenstand hatten.

Für die Praxis

 

Nutzungsregelungen lassen sich im Mietvertrag aber auch in einer Hausordnung vornehmen. Es empfiehlt sich eine „Synchronisation“ der Vertragsverhältnisse in einem Mietshaus. Der Vorteil einer Regelung in einer Hausordnung besteht darin, dass diese Ansprüche der Mieter untereinander entfalten kann.

Gebrauchsregelungen erscheinen in der heutigen Zeit sinnvoller denn je, da sich Mieter zusehend durch das Verhalten anderer Mieter gestört fühlen. Insbesondere empfinden sich Mieter zunehmend durch Geräusche der anderen Bewohner belästigt. Dies zeigt jedenfalls die Erfahrung der anwaltlichen Praxis. Ein Grund hierfür könnte in zunehmend heterogenen Mieterstrukturen mit unterschiedlichsten sozialen und kulturellen Herkünften und jeweils erheblich abweichende Ansichten von Rechten und Pflichten liegen. Insofern erscheint es sinnvoll, allgemeine Verhaltensnormen in einem Mietshaus durch vertragliche Regelungen zu vereinheitlichen. Man muss jedoch bedenken, dass hierbei vielfach juristisches Neuland betreten wird.

RA Kuschert

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Kategorie: AllgemeinNützliche Hinweise

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