Man sollte meinen, das manche Pflichten aus einem Mietverhältnis so selbstverständlich sind, das hierüber kaum Streit entstehen sollte. Es kommt jedoch hin und wieder vor, dass angebliche Selbstverständlichkeiten durch drei Instanzen bis zum Bundesgerichtshof gejagt werden und dieser sich sodann intensiv mit einer Selbstverständlichkeit auseinandersetzt. Der aufmerksame Leser sucht vergeblich beim Lesen nach dem „Aha!“-Erlebnis und dreht bei seiner Suche hiernach verzweifelt jedes Wort gleich zweimal um.
In einer Mietwohnung war ein Telefonanschluss vorhanden, der zunächst auch funktionierte. Eine Beschädigung der Telefonleitung zwischen Mietwohnung und Hausanschluss im Keller führte dazu, dass der Telefonanschluss später nicht mehr funktioniert. Eine Beseitigung des defekten Kabels hätte 262,10 EUR gekostet. Der Mieter verlangte vom Vermieter Beseitigung des Mangels. Dieser weigerte sich. Das Amtsgericht Oldenburg gab dem klagenden Mieter Recht. Eigentlich hätte der Fall damit sein Ende nehmen müssen. Der Vermieter legte jedoch Berufung ein und das Landgericht Oldenburg gab dem Vermieter Recht. Der Mieter legte Revision zum Bundesgerichtshof ein, dieser stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 17/18) stellte zunächst fest, dass auch ohne Erwähnung im Mietvertrag eine vertragliche Pflicht besteht, die Wohnung mit einem Telefonanschluss zu versorgen. Denn die Wohnung verfügte bei Anmietung erkennbar über eine Telefondose. Zudem könne der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.
Gemessen hieran umfasste der Mietvertrag auch die Überlassung und hiermit korrespondierend die Instandhaltung einer funktionsfähigen Telefonanschlusseinrichtung, auch wenn hierüber keine schriftlichen Vereinbarung getroffen wurde. Der Bundesgerichtshof entschied daher, dass der Vermieter verpflichtet sei, die Telefonleitungen zu reparieren. Auch wenn diese außerhalb der Mietwohnung liegen würden und ein Telefonanschluss nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wurde! Aha!?
Es liegt auf der Hand, dass Mietverträge nicht alle Eventualitäten aufführen können, die für das Mietverhältnis von Interesse sind.
Kein Mietvertrag bezeichnet die Pflicht des Vermieters, Wasserleitungen, Stromleitungen bis zur Mietwohnung bereitzustellen. Kein Mietvertrag regelt die Pflichten des Vermieters, eine Treppe für die oberen Stockwerke bereitzustellen und in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten oder dafür zu sorgen, dass das Haus ein Dach hat und dieses dicht zu halten ist. Selbstverständlich gehen die Parteien davon aus, dass der Vermieter nicht nur einen Wasserhahn in der Wohnung zur Verfügung stellt, sondern diesen auch mit Wasserrohren bis zum Hausanschluss verbindet. Hierüber sollte man eigentlich kein Wort verlieren müssen.
Vielleicht liegt aber gerade in dieser Erkenntnis bereits doch das gesuchte „Aha!“ Erlebnis. Denn Mietverträge sind unter diesem Gesichtspunkt mehr als lückenhaft. Kein Mietvertrag kann alle Pflichten der Vertragsparteien regeln. Dies ist aber auch nicht zwingend erforderlich. Denn die Rechtsprechung ergänzt fehlende Regelungen und versucht zu ermitteln, was die Parteien vereinbart haben. Daher sind auch in einem Auto-Kaufvertrag nicht alle Schrauben des Autos einzeln aufgeführt. Dies ist aber auch nicht erforderlich.
Dennoch kann es manchmal notwendig sein, bestimmte Regelungen in einem Vertrag doch aufzunehmen, will man nicht die Auslegung des Vertrages und der sich hieraus ergebenden Vertragspflichten den Gerichten überlassen.
Wie wäre die Entscheidung ausgefallen, wenn in der Mietwohnung eine Netzwerkdose vorhanden gewesen wäre und der Mieter hierüber zu Beginn des Mietverhältnisses noch einen Internetzugang hatte? Auch ein offenes WLAN zu Beginn des Mietverhältnisses birgt Konfliktpotential, wenn dies später verschlüsselt oder gänzlich abgeschaltet wird. Auch die im Mietvertrag nicht erwähnte, aber tolerierte Gartennutzung birgt vielfach Konfliktpotential, wenn die Nutzung dem Mieter später untersagt werden soll.
Die Entscheidung des BGH hat keine praktischen Auswirkungen oder Relevanz. Sie lädt aber ein, sich einmal mehr über den notwendigen Inhalt von Mietverträgen zu machen und darüber, wie von den Gerichten Lücken geschlossen werden.