Verstoß gegen Baurecht führt nicht automatisch zur Mietminderung

Viele Häuser und Wohnungen stehen früher oder später im Widerspruch zu aktuellen Anforderungen des Baurechts. Aktuelles Beispiel ist die Pflicht zum Anbringen von Rauchwarnmelder. Eigentümer oder Vermieter sind aufgrund der Landesbauordnungen verpflichtet, Schlafräume, Kinderzimmer und teilweise auch Flure mit Rauchwarnmelder auszustatten. Doch noch immer sind nicht alle Wohnungen entsprechend der gesetzlichen Pflicht mit Rauchwarnmelder ausgestattet.

Beispiele weitere Pflichten nach den Landesbauordnungen sind:

• die Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweg vor
• Mindestdeckenhöhe, wenn Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind
• Pflicht für jede Wohnung, über eine Dusche / Bad und Toilette zu verfügen. (Nach einer Volksbefragung gibt es in Deutschland 700.000 Wohnungen ohne Toilette. In Hessen ist die mit der Landesbauordnung unvereinbar.)

Verhältnis Bauordnung zu Mietrecht

Sobald eine Mietwohnung von diesen Abweichungen betroffen ist, stellt sich die Frage ob die Miete gemindert sein kann, weil die Mietwohnung im Widerspruch zur Landesbauordnung steht.

Wurde die entsprechende Eigenschaft im Mietvertrag explizit geregelt, ist die Miete gemindert, wenn die Eigenschaft in der Mietwohnung fehlt. Nur wenn der Mangel bei Einzug bekannt war und die Wohnung vorbehaltlos angenommen wurde, bleibt eine Mietminderung außer Betracht.

In der Regel finden sich jedoch keine besonderen Absprachen im Mietvertrag. Meist handelt es sich ohnehin um einen Standartmietvertrag. Nur selten dürfte beispielsweise die Raumhöhe im Mietvertrag einen Niederschlag gefunden haben. In den meisten Fällen werden sich die Parteien keine Gedanken über die Raumhöhe, einem zweiten Rettungsweg etc. gemacht haben.

Es stellt sich dann die Frage, ob allein der Verstoß gegen die Landesbauordnung einen Mietmangel darstellt.

Eine Mietminderung kommt in diesen Fällen allein wegen des Verstoßes gegen gesetzliche Bestimmungen nicht in Betracht. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in seinem Urteil vom 16.09.2009 (Az.: VIII ZR 275/08) entschieden: „Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.“

Solange die Bauaufsicht daher nicht einschreitet und eine Nutzungsbeschränkung auferlegt, kann ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen die Miete nicht mindern.

Die Praxis

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Eine konkrete Vereinbarung im Vertrag fehlt jedoch meistens. In diesen Fällen ist es nicht möglich, eine Mietminderung auf ungeahndete Verstöße der Landesbauordnungen zu stützen. Zudem dürfte in den meisten Fällen die Mietsache unwidersprochen bei Bezug akzeptiert worden sein. In diesem Fall ist es nicht mehr möglich, sich auf einen Mangel zu berufen.