WEG Verwaltung jenseits von Recht und Gesetz

Was war geschehen?

Nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beruft die noch vom Bauherren eingesetzte Verwaltung die erste Eigentümerversammlung ein. Die Tagesordnung umfasst lediglich folgende Punkte:

  • Beschluss über Sanierungen
  • Ausstehende Arbeiten und Mängel am Gemeinschaftseigentum
  • Sonstige Hausangelegenheiten

Ausführungen oder gar ein konkreter Beschlussentwurf wurden nicht mitgeteilt.

In der Versammlung wurden sodann Auftragsvergaben für die Sanierung beschlossen. Kurzfristig wurde zudem auf Wunsch eines Eigentümers ein Beschluss über die Entfernung eines Baumes auf dem Grundstück beschlossen, jedoch nicht mit allen Stimmen der anwesenden Eigentümer. Der Verwalter erklärte, die dem Beschluss nicht zustimmenden Eigentümer können in drei Wochen ihr Veto einlegen, dann wäre der Beschluss nicht gefasst.

Die Rechtslage

Das Vorgehen der Verwaltung erscheint in mehrfacher Weise fragwürdig und nicht im Einklang mit dem Gesetz.

  1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung ausreicht (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11, ZWE 2012, 125).
  2. Beschlüsse müssen binnen 1 Monat nach Beschlussfassung vor dem zuständigen Gericht angefochten werden. Die Frist beginnt mit der Fassung der Beschlüsse, dies ist meist der Tag der Versammlung. Die Frist beginnt nicht erst mit der Zustellung des Protokolls.
  3. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WoEiG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Das Problem

Die Einladung zur Eigentümerversammlung war nicht hinreichend bestimmt genug und zudem nicht vollständig. Es hätte kein Beschluss über Angelegenheit gefasst werden dürfen, die bereits nicht auf der Einladung gelistet waren. Auch für die weiteren Beschlüsse war die Einladung zu ungenau. Sämtliche Beschlüsse sind daher anfechtbar. Wenden sich die Eigentümer wie von der Verwaltung vorgeschlagen nur an diese ohne die Beschlüsse vor Gericht anzufechten, werden die Beschlüsse rechtswirksam.

Sollte es zur Anfechtung des Beschlüsse vor Gericht kommen, muss die Verwaltung damit rechnen, dass sie die Kosten des Rechtsstreites bei entsprechendem Antrag zu tragen hat. Denn die Einladung und die Beschlussfassung waren erkennbar fehlerhaft. Das Gericht wird entscheiden, dass die Verwaltung dies hätte erkennen müssen und daher eine Beschlussfassung niemals herbeiführen hätte dürfen. Dies wird die entsprechende Kostenlast zur Folgen haben.

Die Praxis

Der Job der WEG Hausverwaltung ist alles andere als einfach. Man muss die Gesetzeslage und obergerichtlichen Entscheidungen kennen. Wer dies missachtet riskiert nicht nur Unmut bei den Eigentümern und verursacht hierbei auch unnötige Kosten. Es muss auch damit gerechnet werden, dass die Kosten des Rechtsstreites der Verwaltung auferlegt werden. Voraussetzung ein entsprechender Antrag wurde gestellt.