Weihnachtliches Mietrecht

Die Weihnachtszeit gilt als besinnliche Zeit der Ruhe und des Friedens. Eigentlich sollt es daher keine gerichtlichen Entscheidungen zum Thema Weihnachten geben. Das sich Vermieter und Mieter, aber auch Wohnungseigentümer während der Weihnachtszeit streiten und zanken, zeigt der nachfolgende kurze Überblick über (humoristische) Entscheidungen aus dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht, die irgendetwas mit Weihnachten zu tun haben. In diesem Sinne: Frohe Weihnachten! 

Wohnraummietrecht

 

• Weihnachtsgeld in der Betriebskostenabrechnung

 

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung gerät regelmäßig die Position „Hausmeisterkosten“ in Streit. Spätestens dann, wenn Mieter Einblick in die Abrechnungsunterlagen, den Hausmeistervertrag und den Leistungskatalog nehmen. Hat der Vermieter einen Hausmeister als Arbeitnehmer angestellt, müssen die Mieter für den Hausmeister anfallenden Lohnkosten im Rahmen der Umlage anteilsmäßig zahlen. Streit entsteht hier meist auch darüber, ob der Lohn noch angemessen oder schon überhöht ist (Unwirtschaftlichkeitseinwand). Doch was ist mit einem vom Vermieter an den Hausmeister gezahlten Weihnachtsgeld?

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Kassel (LG Kassel, Urteil vom 14. Juli 2016 – 1 S 352/15) kann auch ein gezahltes Weihnachtsgeld an den Hausmeister auf die Mieter umgelegt werden.

 

• Die Weihnachtsdekoration an der Tür

 

Weihnachten ist das Fest der Liebe!?

Aber nicht immer im Mietrecht!

In einem Verfahren vor dem Landgericht Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 07. Mai 2015 – 333 S 11/15) stritten sich Vermieter und Mieter über die Anbringung einer „Weihnachtsdeko“ an der Tür. Das „Corpus Delicti“ wurde abgelichtet und fand sogar seinen Weg in das gerichtliche Urteil:

Der klagende Vermieter fuhr schweres juristisches Geschütz gegen seinen Mieter auf und verlangte die Entfernung der Dekoration sowie die Feststellung, dass der Mieter zur Anbringung derartiger Dekorationsgegenstände an der Wohnungstür nicht berechtigt sei.

Weihnachten hin oder her, das Amtsgericht (1. Instanz) gab dem Vermieter noch Recht. Der Mieter habe durch das Schmücken der Wohnungstür das Eigentumsrecht der Klägerin beeinträchtigt. Eine Interessensabwägung führte zudem zu einer Entscheidung zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter könne sich nicht auf Grundrechte (hieran wäre das Gericht bei seiner Entscheidung gebunden, niemals aber Mieter oder Vermieter direkt) berufen. Zudem würde dem Mieter das Wohnen ja nicht unmöglich gemacht werden, auch wenn er nicht dekorieren dürfe. Und nur hierauf habe der Mieter einen vertraglichen Anspruch aus dem Mietvertrag. Der Vermieter sei hingegen durch die Dekoration in seinem Eigentum beeinträchtigt. Er kann als Eigentümer seine Vorstellungen von einer Gestaltung des Treppenhauses selbst verwirklichen.

Dies sah das Landgericht in zweiter Instanz anders und gab dem Mieter seinen „weihnachtlichen“ Segen für seine Türdekoration.

Das Landgericht stimmte zwar grundsätzlich dem Gedanken zu, dass der Mietvertrag lediglich ein Recht zur Nutzung der Wohnung gibt und sich die Nutzung des Treppenhauses auf den Zugang zur Wohnung beschränkt.

Daher dürfen auch grds. keine Schuhschränke o. ä. im Treppenhaus abgestellt werden.

Allerdings wären hingegen Fußabtreter vor der Tür wiederum rechtlich erlaubt. Und auch das Anbringen von Türschildern vor der Tür sei auch ohne vertragliche Regelung rechtlich erlaubt. Da die Dekoration des Mieters sehr zurückhaltend sei, nicht dauerhaft das ganze Jahr angebracht werde und es sich zwischenzeitlich auch gesellschaftlich eingebürgert hat, die Wohnungseingangstür zu Ostern und Weihnachten zu dekorieren, könnte der Vermieter im konkreten Fall von seinem Mieter nicht das Unterlassen der Dekoration begehren.

 

• Die Lichterkette am Balkon

 

Nicht jeder feiert gerne Weihnachten und es scheint, als ob einige Mitbürger diesen Brauch und seine Folgen völlig ablehnen. So auch offensichtlich in einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Eschweiler (Urteil vom 01. August 2014 – 26 C 43/14):

Der verklagte Mieter brachte in der Weihnachtzeit eine aus „sechzehn durch ein Kabel verbundenen verschieden farbigen runden Leuchtkörpern“ bestehende Lichterkette mit einer Gesamtlänge von drei Metern an seinen Balkon an. Dies Missfiel wiederum dem klagenden Vermieter. Im Mietvertrag wurde geregelt, dass der Mieter für „Instandsetzung jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderungen und neuen Einrichtungen“ die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen muss. Da dies nicht geschah, verklagte der Vermieter seinen Mieter vor dem Amtsgericht mit dem Ziel, die am Balkon der Wohnung in der ersten Etage zur Straße hin angebrachte – aus mehreren bunten Kugeln bestehende – Lichterkette zu beseitigen.

Auch in diesem Fall entschied das Gericht in einem weihnachtlichen Gruß gegen den klagenden Vermieter. Das Gericht begründete dies damit, dass die Regelung im Mietvertrag das Anbringen einer Lichterkette zu Weihnachten nicht von einer Zustimmung abhänge oder diese gar verbiete. Dem Vermieter könnte nur Recht gegeben werden, wenn durch die konkrete Nutzung gleichzeitig auch der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird. Und dies war nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall. Auch nach den konkreten Regelungen im Mietvertrag kann der Mieter seinen Balkon in sozialüblicher Weise nutzen. Hierzu gehört nach einhelliger Auffassung z. B. das Aufstellen von Sonnenschirmen sowie das Anhängen von Blumenkästen an die Brüstung. In diesem Sinne sei auch das Anbringen einer Lichterkette zu Weihnachten sozialüblich und im konkreten Fall nicht unverhältnismäßig.

 

• Wunderkerze – Wohnungsbrand – Mietminderung

 

Muss der Mieter die Miete weiterzahlen, wenn er dafür verantwortliche ist, das die Mietsache abgebrannt ist? Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Frankfurt ( Urteil vom 30. Mai 2006 – 2-11 S 283/04) auseinandersetzen:

Am 26.12.2002 brannte das streitgegenständliche Haus nieder, nachdem der von den Beklagten im Wohnzimmer aufgestellte Tannenbaum Feuer fing. Ursache für den Brand war das Schwenken einer brennenden Wunderkerze im Bereich des Weihnachtsbaums in der Hand eines der beiden damals vierjährigen Zwillingssöhne der Beklagten. Der genaue Tathergang sowie die Verantwortlichkeit der Beklagten für den Brand sind zwischen den Parteien streitig. Durch das Feuer wurden das erste und zweite Stockwerk des Hauses zerstört, das Erdgeschoß und der Keller wurden teils durch Feuer, teils durch das Löschwasser erheblich beschädigt. Die Wiederaufbauarbeiten dauerten bis zum Frühjahr 2004 an. Ab 15.06.2004 hat die Klägerin das Mietobjekt wieder neu vermietet.

Da das Haus nicht mehr bewohnbar war, stellten die Beklagten zum Januar 2003 die Mietzinszahlung ein. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung der Miete.

Nach Ansicht des Gerichts zu Recht!

Das Gericht entschied, dass der Mieter einen Wohnungsbrand zumindest leicht fahrlässig verursacht und die Unbewohnbarkeit der Mieträume damit selbst zu vertreten hat, wenn er Kinder in der Nähe eines in der Wohnung aufgestellten Weihnachtsbaumes mit Wunderkerzen nicht zureichend beaufsichtigt herumlaufen ließ. Daher könne der Mieter nicht die Zahlung der Miete einstellen, auch wenn die Mietsache nicht mehr benutzbar war, da er die Ursache für die Nichtnutzbarkeit gesetzt habe.

 

• Heizungseinbau in der Vorweihnachtszeit

 

Das Amtsgericht Köln (Urteil vom 09. Juni 1994 – 215 C 293/93) entschied, dass ein Mieter einen Heizungseinbau in seiner Wohnung in der Vorweihnachtszeit ohne weitere zwingende Gründe nicht dulden müsse, wenn die Maßnahme mit einer erheblichen Verschmutzung einhergeht und bis zu 2 Tage vor Weihnachten andauern soll.

 

• Die übelriechende Fischpökelbrühe

 

Obskur mutet der Fall an, denn das Landgericht Köln im Jahr 1984 zu entscheiden hatte (Urteil vom 12. Januar 1984 – 1 S 171/83):

Um seine Mitmieter zu ärgern, verspritzte der Mieter am Heiligen Abend und am 1. Weihnachtsfeiertag des Jahres 1981 im Treppenhaus, auf der Treppe und auf dem Treppengeländer sowie auf der Kokosmatte vor der Wohnungstür eines Mitmieters vorsätzlich die Brühe eines mit Hefe eingelegten Herings „Surströmming„. Das Gericht war davon überzeugt, dass der beklagte Mieter vorsätzlich die übelriechende Pökelbrühe verspritzt hat, um die Nachbarn zu ärgern. Das Gericht sah die hierauf ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter als gerechtfertigt.

In eine olfaktorisch andere Richtung ging wiederum die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Beschluss vom 16. Mai 2003 – I-3 Wx 98/03). Das Gericht entschied, dass das eigenmächtige versprühen von Geruchsstoffe (Parfum) im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus durch einen Wohnungseigentümer eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Der Wohnungseigentümer wurde entsprechend zum Unterlassen verurteilt.

 

Wohnungseigentumsrecht

 

• Beschlussanfechtungsfrist

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind binnen 1 Monat nach Verkündung durch die Beschlussanfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht anzugreifen. Die Frist beginnt hierbei mit dem Versammlungstag an zu laufen, auf dem der Beschluss „verkündet“ wurde. Es kommt nicht auf die Zustellung des Protokolls an. Probleme ergeben sich meist, wenn die Beschlussanfechtungsklage kurz vor Ablauf der Frist bei Gericht eingereicht wird:

Das Gericht wird zunächst einen Vorschuss auf die Gerichtskosten verlangen. Die Klage wird bis zur Zahlung nicht zugestellt. Dies ist in der Regel auch kein Problem, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Also auch wenn der Gerichtskostenvorschuss später eingezahlt wird und die Klage somit erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist bei dem Gegner zugestellt wird, gilt die Frist regelmäßig nach einer „demnächst“-Zustellung als gewahrt. Dies gilt aber nur, wenn die Gerichtskosten ungefähr binnen 2 Wochen nach der Anforderung des Gerichtes gezahlt werden. Wer sich daher zu viel Zeit mit der Zahlung der Gerichtskosten lässt, riskiert, dass die Klage nicht mehr „demnächst“ zugestellt wird und damit die Klagefrist nicht mehr gewahrt ist.

Das Amtsgericht München (AG München, Urteil vom 24. August 2016 – 481 C 28359/15) sah sogar eine Zahlung von 3 Wochen nach der gerichtlichen Anforderung gerade noch für ausreichend. Es begründete dies damit, dass zwischen der gerichtlichen Zahlungsanforderung und der Zahlung die Weihnachtsfeiertage lagen.

Auf solch dünnes Eis sollte man sich jedoch nicht begeben und die Gerichtskosten nach der gerichtlichen Anforderung schnellstmöglich zahlen. Vier Wochen zwischen gerichtlicher Anforderung und Zahlung empfand das Landgericht Düsseldorf auch über Weihnachten für zu lang (LG Düsseldorf, Urteil vom 25. Februar 2015 – 25 S 84/14).

 

• Die Weihnachtsdekoration an der Tür

Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, ob und in welchem Umfang Dekorationen an der Tür zur Eigentumswohnung angebracht werden dürfen.

Das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 10. August 2011 – 102 d C 29/11) stelle hierzu klar, dass das Plakatieren der Wohnungseingangstüren mit persönlich weltanschauliche, politische, philosophische, religiöse oder sexuelle Botschaften problematisch sein kann. Hierzu führt § 14 Ziff. 1 WEG aus, dass der einzelne Wohnungseigentümer von dem gemeinschaftlichen Eigentum, und dazu gehören die Wohnungs- und Kellerraumeingangstüren, nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Diese Regelung eröffnet dem einzelnen Richter einen weiten Beurteilungsspielraum. Zurückhaltend Weihnachtsdekoration dürfte jedoch auch nach Ansicht des Gerichts möglich sein.

Bereits im Jahr 1989 entschied das Landgericht Düsseldorf (Beschluss vom 10. Oktober 1989 – 25 T 500/89) dass das während der Advents- und Weihnachtszeit sowie das während der Osterwoche brauchtumsmäßig gewachsene Anbringen von Kranzschmuck an der Außenseite der jeweiligen Wohnungsabschlusstür durch einzelne Wohnungseigentümer keine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellt, also völlig in Ordnung sei.