In unserem Kanzleialltag treffen wir auf unterschiedlichste Probleme aus dem Mietalltag. Oft liegt eine persönliche Störung zwischen Mieter und Vermieter vor, die Problem verursacht. Wir werden so auch mit Fällen konfrontiert, in denen sich der Vermieter wiederholt und ungewollt Zutritt zu den Mieträumen verschafft. Obwohl diese Problematik hauptsächlich im Wohnraummietrecht zu finden ist, scheint sie auch im Gewerberaummietrecht aufzutreten.
Auch in der Rechtsprechung finden sich hierzu einschlägig entschiedene Fälle:
In einem Fall des OLG Celle (Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06) behielt der Vermieter Schlüssel für die Mieträume zurück und betrat ohne Einwilligung des Mieters die vermieteten Geschäftsräume. Der Mieter war hiermit nicht einverstanden mahnte erfolglos ab und kündigte nach einem weiteren Besuch außerordentlich ohne Frist das Mietverhältnis. Der Vermieter vertrat die Auffassung, die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beenden können.
Das Gericht stellte fest, dass die Kündigung wirksam war. Der Vermieter sei nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu behalten. Es sei die Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den Mietgegenstand zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Dies gelte auch für Mietverträge über Gewerberäume. Hiergegen hat der Vermieter verstoßen. Daher dürfe der Vermieter erst recht nicht die vermieteten Räume ohne Einwilligung des Mieters betreten, es sei denn, es liege ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht zu erreichen.
Das Gericht bezog sich zudem auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (NJW-RR 2000, 676), welches der Vermieter selbst in seinen Argumenten einführte. Das Landgericht stellte darin sogar fest, dass eine erhebliche Vertragsverletzung darstelle, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die Wohnung mit Hilfe seines eigenen Schlüssels betrete. Daher könne eine solche Handlung eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sogar ohne dass es einer Abmahnung bedürfe.
Zwar regelten die Parteien in ihrem Vertrag, dass der Vermieter die Mieträume während der Geschäftszeit zur Prüfung ihres Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen betreten dürfe. Hierauf kam es aber nicht an. Denn auf keinen Fall dürfe der Vermieter sich mit dem Schlüssel ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund Zugang zu den Räumen zu verschaffen.
Ähnlich sah es auch das AG Heidelberg (Urt. v. 06.11.1975, Az.: 23 C 144/75). Die bedenkenlose Benutzung eines Universalschlüssels durch den Vermieter stellt einen so massiven Eingriff in den auch vom Vermieter zu achtenden persönlichen Bereich dar, so dass der Mieter fristlos kündigen könne.
Das Amtsgericht Brühl (Urteil v. 12.10.2010, Az.: 26 C 140/10) sprach sogar dem Mieter ein gegen den Vermieter zustehenden Unterlassungsanspruch zu, nachdem dieser die Mietsache betreten hatte.
Die Streitfrage dürfte klar zu beantworten sein. Fraglich bleib nur, ob eine Abmahnung erfolgen muss. Weitere ernste Konsequenzen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind Schadensersatzansprüche des Mieters wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung. In Betracht kommen Ansprüche auf Ersatz der Umzugskosten bis hin zur Zahlung der Differenz zur höheren Miete für die Ersatzräume.