Wer verwaltet die 2er WEG?

Das Rechtsproblem

Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer Vielzahl von Eigentümern haben regelmäßig einen WEG-Verwalter. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass sich die Eigentümer selbst verwalten. Insbesondere bei kleinen Gemeinschaften, z. B. solche die nur aus 2 Eigentümern bestehen, wird oft auf einen Verwalter schon aus Kostengründen verzichtet. Dennoch müssen auch die verwalterlosen Gemeinschaften die Regeln des WoEigG einhalten. Hierauf hat jeder Eigentümer auch einen rechtlichen Anspruch. Ist die Gemeinschaft zerstritten oder bestehen Bedenken gegen die Einhaltung der WoEigG bietet sich die Bestellung eines Verwalters auch in kleinen Gemeinschaft an. Doch hat man hierauf einen Anspruch?

 

Der Rechtsfall

In dem vom Landgericht Frankfurt am Main (Beschl. v. 07.03.2017, Az.: 2-13 S 4/17) zu entscheidenden Fall war die Gemeinschaft, bestehend aus 2 Personen, zerstritten. Der eine Eigentümer will einen Verwalter, der andere Eigentümer verweigert dies mit dem Argument, dass doch nur geringe Verwaltertätigkeiten anfielen. Da sich die Eigentümer nicht einigten, wurde Klage auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters erhoben. Mit Erfolg!

 

Die Entscheidung

Grundlage ist zunächst § 20 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift bestimmt: „Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.“ Weiter ist § 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG zu beachten. Dort ist geregelt: „Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“ Und weiterhin: „Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

 

Im Übrigen schweigt sich das Gesetz über den Anspruch auf Bestellung einer Verwaltung leider aus.

 

Das Gericht stellte daher zunächst fest, dass es zwei Auffassung gibt, ob ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters besteht:

  1. Die Bestellung eines Verwalters ist ohne Voraussetzung und kann immer sofort verlangt werden.
  2. Die Bestellung eines Verwalters muss dem Interesse der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen entsprechen.

Das Gericht erkannt, dass vorliegen auf jeden Fall ein Verwalter bestellt werden müsste. Denn die Eigentümer seien zerstritten, daher entspreche die Bestellung eines Verwalters nach billigem Ermessen dem Interesse der Gemeinschaft. Das Gericht könne daher nach § 21 Abs. 8 WEG selbst nach billigem Ermessen entscheiden und einen Verwalter bestellen.

 

Der Praxistipp

Sobald nachvollziehbare Gründe vorliegen kann die Bestellung eines Verwalters von jedem Eigentümer beansprucht werden. Dies kann ein Streit zwischen den Eigentümern sein oder m. E. auch wenn bereits die Größe der WEG eine Verwaltung von gewissem Umfang nach sich zieht. Der Anspruch ist vor Gericht daher in der Regel einfach zu begründen. Nur bei kleinen Gemeinschaften (2 bis 3 Eigentümer), die sich bisher Problemlos und vor allem gesetzeskonform selbst verwaltet haben, dürfte ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters nicht durchsetzbar sein. In der Regel dürfte ein solcher Fall aber kaum zu Gericht gelangen, da der Anspruch auf Bestellung eines Verwalters in der Regel wenigsten einen Streit zwischen den Eigentümern zum Grunde hat und nicht aus heiterem Himmel kommt.

Zu beachten ist, dass dem Gericht sind nach einer anderen Entscheidung wenigstens drei Angebote von Verwaltungen vorzulegen.

RA Kuschert

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Kategorie: Frankfurter RechtsprechungRechtsprechungWohnungseigentum

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