Wohnen. Mieten. Abzocken. – ARD Beitrag blendete Rechtsmöglichkeiten aus

Am 07.10.2019 strahlte die Arbeitsgemeinschaft Rundfunk Deutschland (ARD) ihren Beitrag „Wohnen. Mieten. Abzocken.“ aus. Dargestellt wurden Beispiele über drastische Mieterhöhungen durch Vermieter in Berlin und Stuttgart. Durch Modernisierungsmaßnahmen sollen Wohnungen entmietet werden oder die Mieten von „verfallenen“ Wohnhäusern drastisch erhöht werden.

Beitrag lässt rechtliche Möglichkeiten von Mietern weitgehend außer Betracht

Bedauerlicherweise geht der Beitrag kaum auf die rechtlichen Möglichkeiten der Mieter ein, die sich Modernisierungsmaßnahmen und „Entmietungen“ ausgesetzt sehen. In dem Beitrag fehlen leider Informationen über das Recht der Mietminderung und das Recht auf Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Wichtige Ausschlussfristen bei Modernisierungsankündigung finden leider keine Erwähnung. Dabei sind Härtegründe gegen die Modernisierungsmaßnahmen und gegen die Mieterhöhung zeitnah zu erheben. Werden diese Fristen verpasst, verlieren Mieter einen Großteil ihrer Ansprüche.

Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. (§ 555d Abs. 3 BGB)

Stattdessen werden in dem Beitrag erschreckende Beispiele dargestellt, wie Mieter für andere Zwecke von Mietervereinen ausgenutzt werden oder wie von „angeblichen“ Experten lediglich im Nebel gestochert wird und die Lösungssuche völlig auf Abwegen gerät:

Die Unterlassungsklage gegen den Mieterverein vor dem Landgericht

Anhand eines Beispiels zeigt der Beitrag den Fall eines Mieterehepaares in Stuttgart, welches sich einer Modernisierungsmaßnahme mit angekündigter drastischer Mieterhöhung ausgesetzt sieht. Das Ehepaar erhofft sich bei diesem Fall die Unterstützung durch den örtlichen Mieterverein in Stuttgart.

Berichtet wird hierbei von einem Rechtsstreit vor dem Landgericht, den der Vermieter gegen den Mieterverein führt. Dies verwundert bereits, da Mietrechtsstreitigkeit über Wohnungen grundsätzlich vor dem Amtsgericht auszutragen sind.

Tatsächlich sah sich der Mieterverein offensichtlich einer Unterlassungsklage des Vermieters ausgesetzt. Der Vermieter wollte hierdurch verhindern, dass der Mieterverein diesen als „Spekulanten“ bezeichnet. Mit dem eigentlichen Problem der Mieter, hat dieser Fall jedoch nichts zu tun und hat hierfür auch keinerlei rechtliche Relevanz. Für die angekündigte Modernisierungsmaßnahme mit drastischen Mieterhöhungen kommt es nicht darauf an, ob der Mieterverein den Vermieter als Spekulanten bezeichnen darf oder nicht. Die Modernisierungsmaßnahme kann auch nicht gegenständlich des Verfahrens vor dem Landgericht sein. Dem Mieter kann durch dieses Verfahren daher in keiner Weise rechtlich geholfen werden. Der Mieter soll allein als Zeuge für den Mieterverein aussagen.

Warum die Mieter diesem zusätzlichen und vermeidbaren Stress eines  weiteren, für sie nicht relevanten, Rechtsstreites ausgesetzt wurden, bleibt unbeantwortet. Der Sieg des Mietervereins war genauso vorhersehbar wie die Irrelevanz des Verfahrens für die betroffenen Mieter. Dieser Fall ist daher mehr mit Bedauern für die Mieter zu betrachten.

Ein guter Rechtsrat hätte stattdessen darauf hingedeutet, dass Instandhaltungskosten stets von den Modernisierungskosten abzuziehen sind. Hierdurch kann ein Renovierungsstau am Mietobjekt  in den vergangenen Jahren such durch eine Reduzierung der Mieterhöhung auf die Modernisierungsmaßnahme auswirken. In der Rechtsprechung wird zudem die Ansicht vertreten, dass es eine besondere Härte bedeutet, wenn die Miete nach der Modernisierungsmaßnahme 30 Prozent bis 40 Prozent des Einkommens des Mieters ausmacht.

Die Suche nach dem Firmengeflecht der wechselnden Eigentümer

In einem weiteren Fall berichten die Journalisten über eine Vielzahl von Eigentümerwechseln einer Immobilie. In der Folge sei den Mietern nicht mehr bekannt, wer denn der Vermieter sei. Der Beitrag beleuchtet sodann, wie unter erheblichen Anstrengungen die Gesellschaftsstrukturen des Eigentümers weltweit aufgedeckt wurden. Bedauerlicherweise lässt der Beitrag die Frage ungeklärt, welche Relevanz die Aufdeckung der Gesellschaftsstrukturen für die Mieter in rechtlicher Hinsicht haben kann.

Tatsächlich ist es in rechtlicher Hinsicht aber irrelevant, wie sich die vernetzten Gesellschafterstrukturen des Eigentümers darstellen. Ein Blick in das Grundbuch hätte ausgereicht, um den rechtlichen Eigentümer, meist eine juristische Person, ausfindig zu machen. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist der Vertragspartner des Mieters und somit Ansprechpartner und zu verklagende Partei. Gegenüber dem Eigentümer im Grundbuch können sämtliche Rechtserklärungen abgegeben werden. Es ist völlig irrelevant, wer der Eigentümer des Eigentümers usw. ist. Es existiert zudem auch keine Rechtspflicht, sich generell immer nur an den Vertreter, z. B. den Mietverwalter, zu wenden.

Da der Mieter monatlich die Miete zahlt, ist er in der komfortablen Lage durch ein ihm zustehendes Zurückbehaltungsrecht einen Teil der Mieter zurückzubehalten und somit die Aufmerksamkeit für seine Anliegen zu gewinnen. Zwar sollten das Zurückbehaltungsrecht wie auch eine Mietminderung nur mit Bedacht ausgeübt werden. Es kann aber Situationen geben, in welchen der Einbehalt eines nicht kündigungsrelevanten Teils der Mieter zu schnellen Ergebnissen führen kann.

Offene Fragen

Bedauerlicherweise geht der Betrag kaum auf rechtliche Grundlagen ein. Warum werden in dem Beitrag Minderungsrecht nicht erwähnt? Wenn der Eigentümer das Objekt vernachlässigt und sich hierdurch Mängel an der Mietsache zeigen, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter ist nicht mehr verpflichtet, die volle vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen. Zudem könnte der Mieter den Vermieter durch ein  Gerichtsurteil zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichten. Durch die Festsetzung von Zwangsgeldern in drastischer Höhe kann ein solches Urteil vollstreckt werden.

Auch ein erneuter Verkauf der Immobilie lässt die einmal erstrittenen Rechte nicht verfallen, da das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den denen Eigentümer übergeht. Alle diese Fragen sind in dem Beitrag bedauerlicherweise unbeantwortet geblieben. Es ist zudem zu befürchten, dass der Beitrag für Irritationen sorgt und zu Rechtsverlusten bei Betroffenen führen kann.